中古ワンルームマンション投資 成功する方法をご存知ですか

中古ワンルームマンション投資 成功する方法をご存知ですか

こんばんは。

中古ワンルームマンション投資については、私のブログ内でも何度か紹介させていただいています。

最も信頼できるのはこちら。

GA technologies

我々のミッションは、
「テクノロジー×イノベーションで、人々に感動を。」です。

2013年に3人で会社を立ち上げ、売上も100億円近く、また仲間も200名近くになりました。創業当時はもちろん何もありませんでした。あるのは志と情熱だけでした。お金も実績も仲間もない中でまず始めたのが、“我々が何の為に会社を創って、何の為に存在するのか”という会社にとって一番大切なミッション創りです。

我々のミッションは、「テクノロジー×イノベーションで、人々に感動を。」です。創業当時は売上を作らなければならない、綺麗ごとだけでは通用しない、そんな状況が沢山ありました。目の前の壁をクリアしなければ生きていけない創業時、日々このミッションを意識できていたかというと、意識できない日々の方がずっと多かったように思います。しかし、大切な判断をする時には、必ずミッションが頭の中に現れます。

「テクノロジーで世の中を変えるんだ」創業時から変わらない想いです。

あらゆるモノがインターネットにつながる今、インターネットは生活になくてはならないものになりました。この20年間で、日本のインターネットの人口普及率は83%にまで上昇しています。その反面、テクノロジーの発展により既存の事業がディスラプトされ、業界全体が再編される、あるいはその業界自体がなくなるという時代に突入しました。不動産業界、金融業界も例外ではありません。しかし、業界が大きく変わることは我々にとって恐ろしいことではありません。むしろお客様の生活が便利になり、お客様により安心してサービスを受けていただけるということは、我々にとってこの上のない喜びです。

我々は、創業してから一貫してユーザー利便性の高い不動産サービスを目指し、テクノロジーを活用したエンド・トゥー・エンドの不動産流通プラットフォームの構築や次世代の不動産取引のため多様な不動産データの集約を進めてきました。また社内業務においても、AI・RPAによる効率化やデータ活用による業務改善、働き方の改善に積極的に取り組んできました。

不動産、金融業界の市場規模を合わせると、100兆円の大きなマーケットになります。まずは、ReTech領域でNo1、中古・リノベーション領域でNo1、そして、Fintech領域への参入と、新しいマーケットをGA technologiesが創っていきます。我々はまだ設立して間もないスタートアップ企業ですが、この大きなマーケットで「テクノロジー×イノベーションで、人々に感動を。」与えていきたいと強く思っています。そして、「世界のトップ企業を創る」というビジョンに向け、あらゆる困難に立ち向かい、挑戦し続けます。

代表取締役社長

樋口 龍

GA technologies 代表取締役社長 樋口龍 (ひぐち りょう)
1982年東京生まれ。幼い頃より世界的なサッカー選手を目指し、ジェフユナイテッド市原(現J2)に育成選手として所属。24歳の時にサッカー選手としての夢を諦め、ビジネスマンへ転身し不動産会社へ勤務。”巨大なマーケットを形成しながらも極めてアナログな不動産業界にテクノロジーで革命を起こす”と志し、2013年に株式会社GA technologiesを設立し、代表取締役に就任。創業時から中古不動産の流通事業を展開。現在はテクノロジーを活用したエンド・トゥー・エンドの不動産流通プラットフォームの構築を中心に、データドリブンでユーザー利便性の高い不動産取引を目指す。また社内業務においても、AI・RPAによる効率化やデータ活用による業務改善に積極的に取り組む。

皆さんの中古ワンルームマンション投資についてどのような印象をお持ちでしょうか?

インターネットで「中古ワンルームマンション投資」で検索をすると、以下の様な検索結果が出てきます。

中古ワンルームマンション投資 の検索結果

ワンルームマンション投資失敗の理由

中古マンション投資で失敗しないためのポイント

中古ワンルームマンション投資で私はこうして失敗しました

中古ワンルームマンション投資の恐怖

実録私は中古ワンルームマンションで私は失敗しました

危ない中古ワンルームマンション投資

マンション投資は失敗しやすい

ハイリスクなマンション投資

中古ワンルームマンション投資の4つのリスク

ワンルームマンション投資失敗の理由

ワンルームマンション投資は儲からない

などなど。

実は私自身も不動産投資をする前にはインターネットで検索をしまくりました。

業者の名前をネットで検索すると以下のようなキーワードが。

中古ワンルームマンション投資業者の口コミ

電話がしつこい

絶対儲かるから今すぐどうですか?

池袋のこの物件を今すぐどうですか?

やらないと絶対に損ですよ!

節税しませんか?

生命保険代わりになるよ

年金対策としつこい

すぐに物件がなくなります、今すぐです

と、余り良い印象では無い書き込みが・・・。

ネットで調べて、口コミの良い業者から資料請求したら、早速お電話をいただきました。

電話をいただいた事業者は上記口コミのように、池袋の物件を勧めて来るのですが、何故この物件を勧めて来るのか理由を聞くと・・・。

池袋から徒歩15分以内の物件は出ない

こんなに安い物件は見たことがない

こんなに良い条件の物件は無い

学生のいる町で入居者が出ることはない

今の瞬間も電話がかかって来ていて抑えないと売れてしまう

とまくし立てて来ました・・・。

資料も見ていなく、物件も見ていないのに・・・。

おいおいと思い、一応値段を聞くと。

3500万円です!!!

おい、いきなり買う価格ではないでしょ。

不動産投資は金額が大きいので慎重になるべきだと思います。

良いことばかり言う業者は怪しい・・・これが鉄則です。

最近では融資不正により「スルガ銀行」や「TATERU」がマスコミに取り上げられていますよね。

皆さんが二の足を踏むのも分かります。

ただ、不動産投資と言うのは極めて堅実的な投資なのをご存知でしょうか?

不動産投資の中でもワンルームマンション投資が成功する理由を記載したいと思います

準備金が無くとも与信があれば不動産投資を始められる

ワンルームマンション投資は不動産投資の中でも、投資金額を抑えられることがメリットなのをご存知でしょうか?

他の投資対象に比べて、借入の負担を抑えることができるのがメリットです。

東京都内の不動産投資では、土地代と合わせて、マンションの一棟買いは億単位。

仮に鉄骨・木造アパートでも8000万円程度は必要ですよね。

戸建て住宅でも魅力的な物件は、最近は億の金額が必要となります。

これに対して、マンションの一室を購入する投資の中でも、ファミリータイプマンションを選択するのでは無く、ワンルームマンション投資を選ぶと、立地条件や築年数によっては、1000万円前後で購入することが可能です。

皆さんは不動産投資の第一条件をご存知でしょうか?

最も重要なのは「立地条件」です。

ワンルームマンション投資を選ぶことで、取得費用を抑えて立地条件のよいエリアの物件を購入することが可能になりますよね。

更に、マンション経営が順調で資金に余裕ができたタイミングで、ほかのワンルームマンションへ追加投資することもできます。

億単位の投資が必要な、一棟マンションを所有するよりも、立地条件の異なる複数の物件の一室を所有する方がリスク分散が可能である点、これがメリットですよね。

たまに、ローンを借り入れて投資用のマンションを購入すると、自宅を購入する際に融資枠の問題からローンが借りられなかったなどと言う事例があると言う人もいますが、余りそのリスクはありません。

何故なら、きちんと物件を視察し投資用マンションを購入すれば、不動産としての価値がしっかりしていて、担保となりうるからです。

ただ、イマイチな物件を購入すると担保価値がなく、借入可能額が抑えられたりする可能性がありますので注意が必要です。

不動産の中では物件の流動性が比較的高い

ワンルームマンション投資は、不動産の中では比較的流動性が高いのがポイントです。

不動産を所有していても、何かしらの理由で現金が必要になり、売却する必要性に迫られるケースはあり得ますよね。

流動性が低いワンルームマンションは、適正価格で売却するためには時間を要するため、急いで売りたい場合には、値下げをせざるを得ない可能性があります。

運用益目的で不動産購入を考えていても、売却という出口まで考えて、投資対象を考えることが賢明です。

アパートやマンションを一棟所有している場合には、買い手は投資家のみのため、流動性が低いです。一方、ワンルームマンションは価格が低くて、投資目的以外に居住用として購入する人もいるので流動性が高く、立地条件によっては短期間での売却が可能となります。

更に、賃貸需要自体も、ファミリー向けよりも単身者用のワンルームマンションの方が高い状況です。

ワンルームマンションの中でも、売りやすさはエリアや周辺環境に大きく左右されますので、売却する可能性も視野に入れた物件選択をすることをお勧めします。

賃貸管理の手間が掛からない

ワンルームマンション経営は、管理の手間が掛からないこともメリットですよね。

分譲マンションの場合、共用部分は管理組合が契約する管理会社によって、建物管理がされていますし、入居者の募集や家賃の回収、クレーム対応などの賃貸管理を不動産会社に依頼することで、手間なく賃貸経営をすることができます。

そうしなければ、サラリーマンの仕事中に何か起きた時に対応を期待できませんよね。

特別なスキルや資格がなくても、ワンルームマンション投資を始めることが可能であり、サラリーマンなどほかに仕事を持つ人でも、無理なく副業として、ワンルームマンション経営はできるのです。

更に、マンションやアパート一棟を経営する場合でも、建物の管理や賃貸管理を委託することは可能なのをご存知ですか?

建物全体の修繕や設備点検など、維持管理に関する規模が異なり、日頃の管理が重要です

ワンルームマンション経営のリスクやデメリット

良くありがちですが、ワンルームマンション投資には、ランニングコストが掛かる、大きなリターンは期待しにくいといったデメリットがありますよね。

ワンルームマンション投資はランニングコストが掛かる?

ワンルームマンション投資は物件の所有期間中は、ランニングコストが掛かります。

実は、ワンルームマンション投資は空室の期間が長くなると、費用負担が重くなることがリスクなのです。

分譲マンションの所有では、管理組合に支払う管理費と修繕積立金が毎月発生し、固定資産税や都市計画税の負担もありますよね。

特に修繕積立金は、長期修繕計画の見直しによって、引き上げられるのは当たり前なんですよね。

マンションは定期的に適切なメンテナンスを行うことで、建物の機能や資産価値を維持することが可能ですから。

共用部分は長期修繕計画に則って、大規模修繕が12年~15年程度の周期で実施されることが一般的となっていますが、鉄筋コンクリート造のマンションは、木造アパートに比べて耐用年数が長く、長期間に亘り収益物件として運用することが可能なのです。

法定耐用年数は実際の耐用年数とは異なりますが、鉄筋コンクリート造は47年、木造は22年という違いがありますが、実際は鉄筋コンクリート造りはもっと持ちます。

マンションのデメリットは、共用部分の修繕費用は、総戸数が2倍であっても工事費用は2倍にはなりません。

そのため、総戸数の少ないマンション割高になりやすいです。

不動産投資の利回りには、表面利回りと実質利回りがあるのをご存知でしょうか。

表面利回りは、年間の想定家賃を物件の購入価格で割ったものです。

意味合いとしては20年での回収率を見るわけですね。

実質利回りは、ランニングコストや物件の取得時の諸費用を差し引いて算出したものです。

その結果、実質利回りは表面利回りに比べ下がるのが特徴です

ワンルームマンション経営では、マンションやアパート1棟を経営しているケースと比べて、投資金額が少ない分、収入は小規模ですが、売却価格や家賃が倍になることは考えにくいことからローリスクミドルリターンです。

ワンルームマンション経営は、長期的に安定した収益が見込める反面、大きなリターンを期待にしにくいことをデメリットと捉える向きもあります。

そんなうまい話はありませんからね。

ただ、一室しか所有していない場合にはリスク分散ができず、一部屋空室となっただけで、不動産収入がゼロになります。

でも、複数のワンルームマンション投資をしていれば分散も可能です。

一棟マンションではオールオアナッシングリスクが高いですから。

ローリスクハイリターンという投資商品はなく、大きなリターンが期待できる投資商品はハイリスクですよね。

ところが、ワンルームマンション経営は、ローリスクミドルリターンだと思います。

大きな利益を得られる可能性は少ないものの、安定した収益を上げられる可能性が高く、価値がゼロになるリスクが小さいことは、むしろメリットといえるのです。

1つ目の強み:原状回復費用を同社が負担してくれます。

オーナーが支払う費用を上限なしで全額負担してくれます。

すごいですよね。
ネットでデメリットや失敗例で記載されている「項目」の一つです。

(ネット抜粋:原状回復費用について)
居住年数にもよりますが、ワンルームマンションでは現状回復費用は5万円から15万円ほど必要と言われています。

(一般的な不動産会社との比較)
35年間で4年に1度退去が発生した場合、原状回復費用を少なく見積もり5万円とした場合、40万円もランニングコストに差が出て来ます。

2つ目の強み:設備保証

物件購入後、設備を1年間は上限なしで同社が負担してくれます

こちらも安心です。
ネットでは購入した瞬間に、いきなりエアコンの費用負担があり投資がマイナスからスタートした方もいらっしゃいました

(ネット抜粋:設備保証について)
エアコンや給湯器のような設備が故障したり、寿命が来た場合、オーナーが費用を負担します。

(一般的な不動産会社との比較)
築10年から15年の物件で新築時から設備の修理交換を行っていない場合は、初年度に10万円近い費用がかかることがあります。

3つ目の強み:空室保証

1年以内に空室が発生した場合、次の入居者がつくまで同社が想定家賃から管理手数料を差し引いた金額を保証してくれます。

(ネット抜粋:空室保証について)
物件購入をして1年以内に既存の入居者が退去してしまった場合、購入して間もないにも関わらず空室期間中は家賃収入が0円になってしまいます。初年度にこれが起きると精神的にもきついです。

(一般的な不動産会社との比較)
1年目で家賃9万円の物件が1ヶ月空室になってしまった場合は年間で9万円の差額が発生します。

4つ目の強み:売買仲介手数料1%なのです

物件の売却に関わる仲介手数料が一律1%になるのは結構なメリットですよ。

(ネット抜粋:物件売買手数料の負担)
物件を売却する場合仲介業者は宅建業法で定められた正当な報酬額として、物件価格の3%+6万円(売買価格が税込400万円以上の場合)売主に請求できるのです。

よって、中古価格が1000万円の場合は、30万円+6万円、すなわち36万円。

1036万円です。結構かかりますよね。

(一般的な不動産会社との比較)
物件価格を2000万円とすると、46万円の差額が出てしまいます。

すごいメリットなんですよ。

5つ目の強み:優良金融機関提携

様々な金融機関と提携していて、金利は1%後半から2%前半です

これは、メリット大です。

私は金融機関に勤めていますので、余り利息は好きではありません。(笑)

節税メリットを言われるとイラッとします。

そもそも払いたくないので・・。

でも、金利ってここまで安くなっているとは知りませんでした。

不動産会社によって提携している金融機関が異なります。

同社の場合、信用と実績により我々の資産状況によっては非常に優遇された金利で融資を受けることが可能です。

私は、ちなみに1.7%です。

住宅ローン(2007年当時は1.9%・・・)より安いです。

(一般的な不動産会社との比較)

これは私の経験ですが、某不動産会社の提案は2.2%でした。

差額は500万円です。この差は大きいですよね。

6つ目の強み:賃料送金の振込手数料無料

振込手数料の負担なし

(ネット抜粋:賃料送金の振込手数料)
通常月に一度家賃を振り込まれる際に手数料がかかります。毎月324円(1物件)取られると結構負担です。(利回りに影響)想定外でした・・・。

(一般的な不動産会社との比較)
費用負担があるとすると35年で、30万円違います。

私のように4物件抱えていると120万です。

7つ目の強み:集金代行手数料業界最安値です

一律1,000円(税抜)の手数料はすごいです。

(ネット抜粋:集金代行手数料の負担)
通常は賃料の5%が標準ですので意外と毎月大きな出費です。

例えば、賃料が8万円の場合、4千円となります。

賃貸管理会社が家賃の送金・集金や入居者の募集などを行い、オーナーから得る手数料を集金代行手数料と言います。

(一般的な不動産会社との比較)
35年間手数料が賃料の5%だった場合で、家賃を9万円とすると、150万円の差額が出ます。

すごいメリットなんですよ。

8つ目の強み:低価格リノベーション

GA社が施工主とし、原価で施工してくれるそうです。

これもかなり凄いです。

投資用マンションは買ったら買いっぱなしではダメです。

人に住んでもらうためには、時代にあった形に修繕が必要です。

例えば、五右衛門風呂や、ボットン便所に住みますか?

和式トイレも嫌ですよね。

(ネット抜粋:リノベーションについて)

投資用のマンションの販売会社では、建設業の免許を持っていないためリノベーションの施工を一から探さなければならず大変でした。

(一般的な不動産会社との比較)

一般的なワンルームマンションのリノベーション費用は80万円です。

同社は50万円でできますので、30万円の差額となります。

9つ目の強み:業務委託手数料無料

業務委託手数料の請求なし

(ネット抜粋:業務委託手数料について)
通常は集金代行契約では、集金代行手数料のほか、貸借人と賃貸借契約を締結した時に、賃料の業務委託手数料を取られてしまいました。知らなかった・・・。

(一般的な不動産会社との比較)

35年間で4年に1回の賃貸借契約が発生し、家賃が9万円とすると、72万円お得です。

どうでしょうか。

初めは私も少し怪しいなぁと思った不動産投資ですが、実際に取組み自身の知識も高まりました。

また、初めて取引したこちらの会社が上場するとは・・・。

見る目があるのかも知れません!(笑)

当サイトでは同社の記事を書かせていただいていますので、宜しければご覧ください。

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