中古ワンルームマンション投資 で僕はこうして成功しました

中古ワンルームマンション投資 で僕はこうして成功しました 【不動産投資体験談】

以前より、当ブログで不動産投資について記載をさせていただいています。

タイトルのとおり、思い切って不動産投資を始めましたが、現状、無事に不動産投資については成功していると確信をしています。

私が購入した物件は「中古ワンルームマンション」です。

購入した物件は、「東京都内に2物件」「大阪府中心部に2物件」です。

皆さんは、いきなりチャレンジしたなぁと思うかも知れませんが、これでもかなり保守的に購入しました。購入した物件総額は約7千万円です。

何故私が不動産投資をしようと考えたか、サラリーマン大家となったきっかけなどについてご紹介させていただきたいと思います。

長文になりますが、最後までお付き合いいただければ幸いです。

不動産投資を始める前の悩み

以前も記事にさせていただいたのですが、私は若い頃から、余りお金に興味はなく、派手な遊び、車、ギャンブル、ファッションなどにもお金を使っていませんでした。

ただ、仕事は辛い時期もありましたが結構楽しく、ゲーム感覚で楽しんでいたのを記憶しています。

幸いに給与もどちらかというと右肩上がりで、比較的世間より高い水準の給与をいただけていたと思います。

また、それに見合う実績も上げていたと自分でいうのもなんですが、感じていました。

その分、無理をして仕事をしていたので、余裕時間はありませんでした。

たまたまお金の使い道は遊びでも、貯金ではなく

・勧められたマンション(居住用:賃貸で11万円ほど支払っていましたので購入しました)

・会社の持株会

・勧められた投資信託

・勧められた貯蓄性生命保険

・勧められた貯蓄性年金商品

・勧められた会社の財形

などでした。

どれも、掛捨てでない点のみ(リスクは考えず・・・)で勧誘をされていました。

良くある、生命保険の掛け捨て商品、医療保険、所得補償保険などは不要と考えて(お金があればいらない)入っていませんでした。(うまく逃げ切っていました)

自動車も1度購入しましたが、2年で売却し、それ以外は格安レンタカーを活用していました。

その結果、お金は比較的貯めることができ、今は資産運用の勉強をしつつ、不動産投資もその一環として行っています。

私のメインの収入は当然ながら給与所得です。

その他収入については現在(リンク)のとおり、頑張って増やしていますが道半ばです。

給与所得は残念ながら税金や社会保険料による控除がものすごく、夢の1000万円プレーヤーとなったとしても(給与額面ベースで1000万)、手元に残る金額は独身の場合は720万円程度と言われています。

これには介護保険料はいれていませんので、40歳以上の方は更に減る事になりますよね。

年収額面で1000万稼いで手元に残るのは740万円前後です。

年収額面700万円の場合は、540万円程度と言われています。

年収1000万 手取り740万 →  年収700万 手取り540万

年収の差 300万 → 手取りの差 200万

と言うことになりますね。

年収を300万増やしても手取りは200万円しか増えません。

100万円は税金や社会保険料などに消えていきます・・・。

手取りで200万円増やすのはとても大変です。(本当に)

そう思った時に、今の会社で出世バトルに加わり、行きたくも無い飲み会へ参加、行きたくも無い会合へ参加し、その結果給与が上がったとしても、それ程お金持ちになることはできません。

出世バトルに終わりは無いのを心の何処かで知っているからです。

周囲の先輩は体を壊したり、家族が不仲になったり、自身が偉くなった地位を使い、パワハラ・セクハラなどのハラスメントで部下の人生を奪ってしまったり、色々な人がいます。

こうなりたいか・・・と自信に問い掛けた時に、違うと思ったのです。

会社の上司は、部下(自分達)に同じようになって欲しいと「あれをしろ」「これをしろ」「あいつをこうしろ」「懇親会に参加しろ」など要望をしてきます。

そうすれば「俺のように、出世をすることができる」「俺のように、管理職になれる」など、色々なことを言ってきます。

そのように、「出世(評価)」をチラつかせる事で「部下を自分の思いどおりにコントロール」しようとしてきます。

それも「自身の出世(評価)」のために。。。

そんな人生は楽しく無い、自分は自分らしく生きていきたいと思うようになりました。

ただ、生活にはお金が必要なのは間違いなく、老後の年金も当てにならないというのも事実です。

それに、会社は(私の勤めている)一度出世街道から外れてしまうと、給与アップは無くなり、現状を維持するのも難しくなります。

そう言う人をたくさん見てきました。

多くの人は、退職まで「社畜」のように扱われ、厳しい言葉もかけられています。

その様な人生を送りたくもありませんでした。

やはり、出世バトルに加わるしか・・・、そう考えた時に、何をすれば良いか。

色々なことを考えました。

太陽光の投資をするか・・・、株式投資で一発儲けて、、いやいや、、、一喜一憂するのは疲れる・・・。

といった具合に前へ進みませんでした。

当時は、まさにこのような思考回路を繰り返していました。

特に、今ある資金をどのようにして運用するのが良いか。

これには特に悩みましたし、答えは出ませんでした。

その時に、とあるポイントサイトで目に留まったのが「不動産投資」でした。

不動産投資を始めたきっかけ

早速、不動産投資の資料請求をしてみました。

私が資料請求した会社の特徴はこちらリンク

不動産投資=勧誘がしつこい と言う、印象でしたが実際には異なりました。

不動産投資の資料にはいくつかの売り文句が書いてありました。

印象的なのはきちんとデメリットも記載されていたことです。

不動産投資のメリット(抜粋)

・不動産投資とは「ワンルームマンション」を運用することである

・年収500万円以上ないと行うことが出来ない投資である

・生命保険の代わりになる

・ローリスクミドルリターンであり、リスクを抑え、安定した利回りが見込める

・ローン完済後は家賃収入が個人年金のかわりになる

・現物資産であるマンションは、物価変動に強い

不動産投資のデメリット(抜粋)

・地震リスクがある

・火災リスクがある

・空室リスクがある

・家賃滞納リスクがある

・金利上昇リスクがある

・管理会社の倒産リスクがある

・修繕リスクがある

どうでしょうか?

既に不動産投資を検討された方には見慣れた売り文句かもしれませんが、私には新鮮に映りました。

感覚的に良いことだけ記載されていないことにとても安心感を感じたことを記憶しています。

とても、印象的です。

その後、しばらくして資料請求をした会社から電話がありました。

こちらの会社でした。

株式会社GA technologies(ジーエーテクノロジーズ)<公式HP>

担当の方は、説明に1時間から2時間かかるため、都合の良い時間帯を教えて欲しいとのことでした。

突然話が始まると思ったので、これまた好印象です。

以前は、こちらから資料請求していないのに、当てずっぽうの携帯電話(もしくは流出した情報)へ突然電話をしてきて、物件買いませんか?と言われた悪い印象しかありませんでしたから。

私の都合良い時間を選定し、後日、1時間ほど資料を見ながら説明を受けました。

内容的には押し売り感は全くなく、不動産投資とは何か、担当の方が、何故不動産投資の営業をしているのかなど事細かに説明してくれました。

初めに会社案内から始まるのは良いですね。

皆さんも経験があるかもしれませんが、通常の不動産投資会社はいきなり物件の話から入ってきます。

私は幸いにも、当たり(良い)の業者でしたが、皆さんは気をつけてください。

話を聞くと、感覚的には理にかなっているのですが、高額な買い物ですので、不安な点、良く分からない点を質問し一つ一つ課題を解決していきました。

例えば、何故中古ワンルームマンションなのか。

本を読んだりインターネットを検索すると「新築ワンルームマンション」「オンボロ物件リフォーム」「一棟鉄骨アパート」など、様々な不動産投資先が出てきますし、どれも一瞬理にかなっている気がしましたし。

新築マンションは見せ掛けの費用が乗っかっているとのこと。

例えば「モデルルーム費用」これだけでも物件価格に数百万円の影響があるようです。

言われてみるとそうですよね・・・。

営業マンの給与などの販売促進費も大幅に乗っかっています。

また、新築と言うブランド費も乗っかっています。

それにより、新築マンションは購入した瞬間に3割ほど価格が下落します。

なるほど。これは私が購入したファミリーマンションも同様でしたし、信頼できます。

そのため、価格の安定した中古マンションが良いと言うことでした。

それ以外にも色々な理由はありましたが。

更に、以下のデメリットをどのようにリスクコントロールするのかについて、質問をしました。

・地震リスクがある

鉄筋コンクリートで作られた、ワンルームマンションは構造がしっかりしており、1981年以降築の「新耐震基準」で建築されたマンションに限定すればリスクをコントロール可能。

また、地震保険に加入することで全額ではありませんが、リスクファイナンスによりリスクをコントロールすることが出来ます。

・火災リスクがある

鉄筋コンクリートで作られた、ワンルームマンションは燃えづらいですし、火災保険に加入することで自然災害にも対応が可能です。

・空室リスクがある

駅から徒歩5分圏内の物件を選択すること、東京都都心部や大阪府中心部を選択することで賃貸ニーズが高い物件を購入することで、コントロール可能です。

どうしても不安な場合には、家賃保証を家賃の5%で購入することも可能です。

・家賃滞納リスクがある

個人で対応すると大変ですが、業者を通すことで業者が適切に対応をしてくれます。また、入居者の審査もきちんと行い、属性がしっかりした居住者を選択すればリスクは最小限になります。

・金利上昇リスクがある

現在は、空前絶後の低金利です。一般的に変動金利を活用することが多いですが、固定金利も金利は高くなりますが利用可能です。また、変動金利の場合でも5年間は返済金は変更ありませんし、また、返済計画をきちんと計画すれば金利上昇にも対応が可能です。これもコントロール可能です。

・管理会社の倒産リスクがある

私が依頼している事業者は今回マザーズに上場し、より信頼感を得ることが出来ました。

・修繕リスクがある

修繕金もきちんと計画の中に盛り込み、積み立てることが必要です。

ご自身が居住する用の戸建てを皆さん購入されていますがきちんと積み立てていますか?こういったところまできちんと計画することでリスクコントロールが可能です。

上記の例を見ていただければと思いますが、きちんとそれぞれに丁寧に回答していただきましたし、物件を購入するエリア、今後の人口増減など本当に多くの角度から説明していただき、徐々に信頼感が生まれてきました。

私自身も気付かなかったことを教えていただけることで、私のライフプランの作成も保守的に行うことができるようになりました。

ただ、担当者の回答は、私が本屋ネットで調べていたことと一致していることもあれば、異なった点もありました。

ただ、異なっていた点についても、私の解釈が誤っていたりネットの情報が誤っていたりで、意見交換をじっくり行い、その細かな問題も解決しました。

営業担当者が購入を急がせる態度はなく、本当に紳士的だったのも良かったのかもしれません。

実際に面談したのは2回の電話とメールで数回のやり取りの後でした。

メールでは地域の今後の成長性、周辺環境について、再開発計画の有無など細かな情報を教えていただきました。

今でも大事にファイルで保存してあります。

満を持して、実際に会ってみると営業5年目の営業マンでしたが、やる気に満ち溢れ、自社に対する愛社精神、自社商品に自信を持っているのが分かりました。

資料請求から実際の面談まで1ヶ月ほど時間を要しましたが、その間に私は色々な事を考え、勉強しました。

今になって思うのは、多くのマネー本にも記載されていますが、不動産投資に取り組むなど、新しいことへ取り組む瞬間は、実は自分がステップアップする瞬間なのです。

当然、とても頭を使いますし、時間も使いますが、必要なことなのです。

頭金などの準備、お金に関して色々勉強するため本を読みます。

すると、マネー本に必ず共通しているのはこれです。

固定費の見直しをすること

携帯電話料金、毎月の交際費、新聞代金など様々な出費を見直すことから始めます。

実はとても重要なことなのです。

不動産投資をする前に色々と、税金も含め勉強をしましたが、不動産投資をした後の方が成長のスピードがとても上がります。

成長するためには、実践しなければならないのです。

私の両親は70歳、65歳ですが、二人とも元気に過ごしています。

2、3ヶ月に一度、投資用マンション物件の視察などのついでに顔を出すようにしています。

近くに住んでいる時は、いつでも会える、と思い意外と顔を合わせることは少なかったかも知れません。

逆に今は、お互いの近況も含めフラットに話せるのがとても良いですね。

不動産投資を実際に行ってみて感じていること

幸いにも、現時点で不動産投資を行い困っていることはありません。

むしろ、漠然と考えていた老後やお金について真剣に向き合うようになりました。

時間があれば、近所にあるTSUTAYAの本を無料で読むことのできるcaféへ出向き、マネー本や不動産投資本を読みあさるようになりました。

中古ワンルームマンションの不動産投資は物件に住んでいる方がいらっしゃる限り、家賃を受け取れますので、持ち出しするお金はありません。

空室リスクについて

実際に不動産投資に着手しましたので、皆さんが不安に思う点について実体験をご説明させていただきたいと思います。

まずは「空室リスク」についてです。

現に私は4物件持っていますが、直近1年では4物件合わせて空室となった日数は2日のみでした。

何が起きたかと言うと、7月に4物件中1物件が途中で居住者が入れ替わりました。

物件を購入した際には、居住者が既に入っていましたが、仕事の関係で転居されることになったようです。

流れとしては以下のとおりでした。

2018年6月18日に一本のお電話がGaTechnologiesより入りました。

電話の内容は、私の所有している物件「ステージグランデ市谷薬王寺」の入居者より退去連絡があったとのこと。

6月27日に退去され、その後遅滞なく部屋のクリーニングを行うとのことでした。

入居者が決まったのは6月29日のことでした。

今度はメールが入りました。6月29日に入ったメールの内容は以下のとおりです。

GAtechnologiesの担当の●●と申します。

管理させて頂いております物件について、ご入居のお申し込みがありましたのでご連絡させていただきました。

物件名:ステージグランデ市谷薬王寺

賃料:●●円 管理費:●●円 オーナー:●●(私の名前)

契約者情報 区分:個人 上場区分:非上場 

入居者情報 入居人数:1名 年齢性別:30代男性

また、今後キャンセルになる事や保証会社の審査に落ちる事などもありますので、進展がありましたら改めてご連絡させて頂きます。

今後とも宜しくお願い致します。

12日後に連絡が入り安心しました。

それも、4月や10月と言う引越しが多い時期でないため、どうなるだろうと少し不安にはなっていましたが安心です。

その後、6月30日に以下の連絡が入りました。

GAtechnologiesの担当の●●と申します。

管理させて頂いております物件について、7月13日を入居予定として動いております。

あくまでも予定ですので前後することがあると見込んでおります。

現在、連帯保証人の本人確認のみ完了していない状態です。

完了したら審査終了となります。

進展がありましたら、ご連絡させて頂きます。

とのことでした。

最終的には7月5日に以下のメールが入りました。

GAtechnologiesの担当の●●と申します。

6月29日に送らせて頂きましたステージグランデ市谷薬王寺●●室の入居申込の方で入居確定になりましたので、ご連絡致します。

物件名:ステージグランデ市谷薬王寺

賃料:●●円 管理費:●●円 オーナー:●●(私の名前) 賃発日:7月13日

契約者情報 区分:個人 上場区分:非上場 

入居者情報 入居人数:1名 年齢性別:30代男性

とても嬉しかったのを覚えています。

また、物件購入時から現在の内装を見たことがありませんでしたので、クリーニング業者の方に内装写真をお願いしたところ、快く承諾いただき始めて物件の内部を写真越しですが見ることができたのも良かったです。

とても綺麗で安心しました。

と言うことで、空室リスクは当然入れ替わりがあるものの、立地が良く、家賃相場が適正であれば直ぐに入ると言うのは嘘では無いようです。

また、入居者を付けるのがとても早く驚きです。

6月27日に退去後クリーニングをして、7月13日から住めるのもワンルームならではだと思います。

ファミリー用だと流石にクリーニングに時間が一定かかると思いますし。

入居者の入替時の対応についてもとても満足でした。これも安心材料の1つです。

参考になりましたでしょうか。

地震リスクについて

<適宜加筆します>

2018年10月8日初回更新

2018年10月 9日追記

2018年10月13日追記

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