ワンルームマンション投資 (続)

ワンルームマンション投資 (続)

先日(リンク)にて、ワンルームマンション投資についてポイントをご説明させていただきました。

今回は少し踏み込んだ内容について私の私見にてご説明をさせていただきます。

※あくまで私の私見ですので、自己責任にて投資をされるようにお願いいたします

ワンルームマンション投資と1棟アパート投資どちらが良いですか?

一棟アパート経営を始める場合は、土地の取得費用がかかります。

もし、収益の安定性を求めて都心部で土地の取得からアパート経営を始めた場合、資金調達金額がかなり高額になります。

一般的な会社員の方が金融機関から融資を受けることは現実的ではない金額になり得ます。

その場合、必然的に土地の取得費用が比較的安価な地方でアパート経営を始めることになります。

人口減少社会の局面に入っている日本では、地方でアパート経営を行うことは、前回ご説明させていただいたリスクの中で「空室リスク」がとても高まると考えています。

少ない資金で手軽にできることに加え、都市部への1極集中化と単身者世代の増加が見込まれている中、都市部におけるワンルームマンション経営は手堅い不動産経営と言えます。

ワンルームマンション投資の特徴

分譲マンションの一室一室を購入して賃貸する

少ない金額で投資が始められる

駅近など、好立地の物件が多い

コンパクトな割に高い家賃収入が期待できる

物件の管理体制が整っていることが多い

相続税の節税効果は小さい

一棟アパート投資の特徴

一棟アパート・マンションを丸ごと購入して賃貸(新築の場合もあり)

多くの資金が必要

好立地とは限らない

エリアによって差が出ますが、入居率が高まれば家賃収入も大きい

物件を自ら管理する必要がある

相続税の節税効果が大きい

どうでしょうか?

私もいずれは1棟アパート投資をしてみたいのですが、まだ本業の仕事が忙しいため、不動産投資に力を割く事が出来ません。

手軽に始められるのがワンルームマンション投資の特徴だと思います。

ワンルームマンションとファミリータイプはどちらが投資に適していますか?

ワンルームマンションはファミリーマンションよりも物件価格が安く、表面利回りが高くなり、投資効率が良い面があります。

また、都市部における単身者世代の増加は顕著で今後も高い需要が見込まれますので、空室リスクも低く、賃料の安定化も可能です。

リフォームやメインテナンスにかかる費用もワンルームの方が有利ですね。

特徴を整理すると

ワンルームマンションの特徴

価格帯:700万から1800万

実質利回り:5から6%

リフォーム費用:数万円程度のオーナー負担

リフォーム期間:1週間程度

家賃:6万円から8万5千円程度、下落幅も数千円と下落リスクは低い

特徴:空室期間が短い

中古ファミリーマンションの特徴

価格帯:2000万円以上(高いものは5000万円を超える)

実質利回り:4から5%

リフォーム費用:30万円以上のオーナー負担

リフォーム期間:2週間から1ヶ月程度

家賃:10万円以上、下落幅も数万円と下落リスクは低い

特徴:空室期間が長い

どうでしょうか?

中古ファミリーマンションはターゲット層のファミリー層と幅が狭く、かつニーズも少ないのが現状です。

私も以前ファミリーマンションを持っていましたが、売却したのもそこにあります。

修繕積立金や管理費もファミリー型マンションは高額となるケースがあり、利回りはそれほど高くなりません。

一方、ワンルームマンションは今後郊外に戸建てを購入し、週末は家族と過ごし、平日は都心のワンルームマンションで寝泊まりすると言ったスタイルのサラリーマンが増えてきており、今後もニーズが高まると考えられています。

古いワンルームと新しいワンルームのどちらが良いですか?

バブル景気(1980年代後半から1990年代初頭)の物件と築浅物件はそれぞれ特徴があります。

個人の自己資金や運用方針に基づいた物件選択が必要です。

築浅物件の特徴

バス、トイレ別

広さ20㎡ 〜 23㎡

オートロック、インターネット回線、CATV、収納あり、ガスコンロ、フルタイムロッカー、防犯カメラ、浴槽換気乾燥機

バブル期物件の特徴

3点式ユニットバス(バス、トイレ一体型)

広さ16㎡ 〜 20㎡

オートロック、洗濯機置き場

上記のように、今の単身者がどちらを選ぶかは一目瞭然です。

最近のワンルームマンションは1人で暮らすための設備がとても整っています。

ワンルームマンション規制とは?

東京都においては、ワンルームマンソン開発規制条例があり、分譲ワンルームマンションはバブル期以降のピーク時に比べ半減しています。

増加する単身者世帯に対し、今後も供給不足によるニーズは高まると考えられています。

確定申告の際はどのようにすれば良いか?

個人が給与以外で家賃やその他の収入を得ると、年1回の確定申告をする必要があります。

まさに、今、確定申告シーズン真っ只中で、私も確定申告を既に済ましました。

予定では、所得税の還付金で50万円以上、住民税の減税効果で20万円以上はあります。

合計で70万円を超える節税効果を得ることができています。

税理士に依頼される方もいらっしゃいますが、勉強すれば大丈夫です。

不動産事業者に相談しながら、本を読みながらやれば問題ありません。

私が上記のような減税効果を得ることができたのも、マンション経営を行っているからです。

マンション経営を行う場合、減価償却費やローン利息の一部、管理費用などは経費として計上することが可能で、給与所得との損益通算が可能となり、節税効果があるのです。

私もワンルームマンション投資をして初めての確定申告でしたが、これほど節税効果があるとは思いませんでした。

還付金や住民税が楽しみです。

私の会社では私より当然ながら給与所得が多い方は多くいらっしゃいます。

ただし、そのためにはより高い会社から「成果(給与に対する対価)」を求められ、毎日遅くまで残業をしたり、平日の夜は接待などで遅くなったり、土日も懇親ゴルフなどで忙しくされています。

地方勤務により単身赴任をせざるを得なくなり家族のために、まさに心身を削り仕事に打ち込んでいらっしゃる方も多くいらっしゃいます。

私は不動産による収入が定期的にあるため、実は給与所得と不動産所得の収入合算は私の方が多いことが殆どです。

私自身の責任は一定ありますが、上司ほどではありません。

時には接待や土日の対応もありますが、上司ほどではありません。

週末は家族と過ごし、平日も家に早帰りし、家族と過ごしたり、友人、自分の時間を多く確保できているのも不動産投資のおかげです。

サラリーマンは給与所得を増やしても、税金がどんどん増えるためあまり効果はありません。お金持ちになることはできないのです。

不動産にかかる税金について

購入時には「印紙税」がかかります。

「売買契約書」「金銭消費貸借契約書」作成時にかかる税金となります。

課税額が対象となる金額により異なっていますので、気をつけてください。

「登録免許税」もかかります。

不動産登記申請時にかかる税金です。

売買による所有権移転登記の場合は不動産評価額に対して2%課税されます。また、融資を受けた場合の「抵当権設定」も債権額の0.4%が課税されますのでご注意ください。

購入後にも「固定資産税」「都市計画税」がかかります。

土地や建物の固定資産の所有者として登記されている人に年に1回、課税される市区町村税です。固定資産税評価額の1.4%が税額となります。その他ルールがあるので要確認ですね。

また、「不動産取得税」もかかります。

不動産を取得した際に、所在地の都道府県が課税する税金となります。

原則として、固定資産税評価額の4%が課税されます。こちらもルールがあるので確認ください。

上記のように、各種税金が費用としてかかってきますので、きちんとそちらも理解した上で、収益計算をする必要があります。

こういったお話をされない「事業者」さんは要注意です。

私がお世話になった事業者の担当営業マンは完璧に説明してくれました。

頼りになります。

今回はここまでとさせていただきます。

また、次回お得な情報を共有させていただきます。

以下が私の持っている物件の1つです。

大阪にある物件ですが、非常に気に入っています!

年に1度、物件状況を視察しつつ、周辺の物件についても確認をしていきたいと思います。(市場調査)

特に節税効果はサラリーマンにとってみるととても嬉しい一時金です!

これはきちんと積み立てていきたいと思います。

私が利用している事業者はこちらの「株式会社GA technologies -ジーエーテクノロジーズ」です。

まずは資料請求からいかがでしょうか?

しつこい勧誘は一切ありませんし、色々1から教えてくれます。

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