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FIRE前に物件追加購入 ワンルーム投資 ブログ
皆さんこんにちは。norikiart（ノリキアート）です。
ブログにお越しいただいた皆さんは「 ワンルーム投資 」に興味を持たれたことはありますでしょうか。
私の「 ブログ や YouTube 」では、私が実践している「 中古ワンルーム マンション不動産投資 」の実績公開を定期的にさせていただいています。
現在、「 中古ワンルーム 」を5室保有している私ですが、「 ワンルーム投資 」を始めた2017年にはネット上でも実績を公開しているブログなどはとても少なく、どちらかと言うと、否定的な情報が多く発信されていました。
今回は「FIRE前に物件追加購入」と言うテーマでお伝えします。
▼FIREサラリーマン 夏のボーナス支給額公開（ブログ版）
▼FIREサラリーマン 夏のボーナス支給額公開（YouTube版 細かく解説しています）
▼退職の意思を上司に伝えました 上司の反応は？
▼退職の意思を後輩に伝えました 後輩の反応は？
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▼ブログ管理人「norikiart（ノリキアート）」 自己紹介
ワンルーム投資 6物件目以降の購入シナリオ
現在私は中古ワンルームを5室（東京2室・大阪3室）保有しており、戸建てを１戸保有しています。
▼中古ワンルームマンション不動産投資の現状公開（5室運用）
▼中古ワンルームマンション不動産投資の収支公開（東京物件）
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2021年12月末にFIRE（早期退職）をし、現在のワンルーム投資物件、戸建投資物件に加え、ブログやYouTube関連の収入、金融投資の配当金などをベースに生活をする予定です。
更に中古ワンルームマンションを東京に複数物件購入して、FIRE後の資産増を考えています。
つい先日、以下記事にもしましたが、私が5物件購入した「株式会社GA technologies（ジーエーテクノロジーズ）」のエージェント（営業担当）と久しぶりに再開し、また不動産投資仲間と近況や今後の方針について話をしてとても楽しい時間を過ごすことができました。
▼RENOSY(リノシー) の エージェント との久しぶりの再会
今回は私が購入する物件イメージを考えて行きたいと思います。
１．物件エリアについては以下エリアを狙っていきたいと思います
最有力エリア（Aクラス）：千代田区・港区・中央区・渋谷区・文京区・新宿区
有力エリア（Ｂクラス）：目黒区・品川区・大田区・世田谷区
２．建築年は2012年以降の物件を狙っていきたいと思います
３．表面利回りは出来れば4.5%〜を狙っていきたいと思います
ただ、現在の賃料が安めであれば更新時の賃料値上げを前提に考えていきたいとも思っています。
例えば2, 400万円の物件であれば、年間24,000円の賃料を上げることが出来れば表面利回りは0.1％上昇することになります。
▼表面利回り＝年間賃料／物件価格（＝24,000,000円）＊100
▼0.1＊240,000=年間賃料＝24,000円
そのため、月2,000円賃料を上げることが出来れば、0.1％表面利回りが改善します。
▼シミュレーション
表面利回り＝4.5% 物件価格＝2,400万円 年間賃料＝108万円（毎月90,000円）
管理費・修繕積立金＝毎月15,000円 固定資産税＝50,000円（年間）
１年間の利益（家賃収入から経費を差引いた額）
＝1,080,000円-15,000円＊12-50,000円＝850,000円
実質利回り
＝850,000円／24,000,000円＝3.54%
この位をベースに考えていきたいと思います。
周辺相場から月6,000円程賃料が安い物件を見付けることが出来れば、0.3%の表面利回りの改善が可能と言うことになります。
更には、物件評価時にも収益還元法（直接還元法）で考えると、2,400万円の評価額が200万円程高くなる計算になりますので、数年後にキャピタルゲインも狙える可能性があります。
不動産価格（収益還元価格）＝
１年間の利益（家賃収入から経費を差引いた額）／還元利回り（物件周辺の平均実質利回り）
2,400万円＝850,000円／3.54％
X万円＝（850,000円＋6,000円＊12）／3.54%＝922,000円／3.54%＝2,600万円
私が最初にエリアを絞ったのは、やはり今後の値上がり（インフレ）を考えたときに優位と思われる点を考慮しています。
賃料が上がれば、物件評価価格も上昇し、キャピタルゲインも狙えます。
現在金利は1.6%〜1.8%前後と推定していますので、イールドギャップとしても2％前後取れることになり、収支としてもマイナスになることはありません。
3.54%-1.60%=1.96%（フルローンで通期で考えた利回り）
完済後は当然3.54%〜の利回りで運用をすることを想定しています。
私の場合は中長期的な投資として考えており、ミドルリスク・ミドルリターンを考えていますので、上記くらいの利回りでも可としており、手間が殆どかからない点を考慮すると良い投資手法だと考えています。
大阪の物件や東京でもエリアを外せばプラス1％から2％の利回りも取れるのですが、これからはエリアと築浅目の物件を選んでいきつつキャピタルゲインも狙いながら純資産の維持、増加を狙いたいと思っています。
このような物件を最終的には10室程度（戸建ても合算し）保有し、事業的規模で個人事業主生活を満喫したいと思っており、一方で米国株投資やマザーズ投資にも分散は継続する予定です。
何より、銀行が融資してくれる投資は不動産投資しかありませんので、資産拡大には持ってこいですよね。
いかがでしょうか。
皆さんも、まずは不動産投資の資料請求や私のブログやYouTubeを見てシミュレーションしてみることをオススメします。
▼FIREするには健康も大事 遺伝子検査の結果報告
純資産１億円を達成する秘訣など、以下の動画でも詳しく解説していますので宜しければご覧いただき、チャンネル登録もお願い致します。
私が FIREを決断出来た理由として、不動産投資を行なっており定期的な収入があることが大きな要因でした。
▼YouTube：収支公開！ 話題の中古ワンルームマンション不動産投資（大阪物件＠梅田）
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