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アフターコロナ 注目の中古ワンルームマンション 不動産投資
2020年3月3日に「新型コロナショック 中古ワンルーム不動産投資への影響は？」と言うタイトルで記事を掲載させていただきましたが、非常に反響がありました。
その後も2020年3月20日に「新型コロナ対策 注目の中古ワンルームマンション 不動産投資」と言うタイトルで第二段の記事を掲載したところ、更に多くの反響をいただきました。
今回は日本全国に緊急事態宣言も発令され、前回の記事から１ヶ月経過し、中古ワンルームマンション不動産投資にどのような変化があったか、について記事にさせていただこうと思います。
前回の記事はこちらになります。宜しければご覧ください。
新型コロナがもたらす不動産投資の影響について
新型コロナウイルスの全世界的流行（パンデミック）となり、日本国内だけでなく全世界の経済状況は日々大きく変動しています。
前回の記事でも考察させていただいたとおり、金融相場は大混乱となり、不動産投資信託（リート）市場も大きく下げています。
このような社会情勢の中、資産形成の一つである、現物不動産投資への影響について定期的に発信をしたいと思います。
最近は在宅飯のご紹介が増えて、当ブログでも在宅ワーク、在宅でできること、過ごしかたについてご紹介させていただいていますが、私と同様、不動産オーナーの多くが所有している物件にどのような影響が出るのかについて、様々な思いがあると思います。
私がメインで行っているのが、中古ワンルームマンション不動産投資ですので、当ブログでは中古ワンルームマンション不動産投資への影響を考察したいと思います。
投資対象となる不動産投資のバリエーションについて
不動産投資といってもご承知のとおり、投資対象により複数の種類があります。
・マンション１棟
・区分ファミリーマンション
・区分ワンルームマンション
・アパート１棟
・オフィスビル（１棟・区分）
・ホテル（観光・レジャー）
・不動産投資信託（リート）
などがあります。
更に、新築、中古など考え出すと投資対象はかなり複雑になりますので今回は割愛したいと思います。
最近ではクラウドファンディングによる、オフィスビル投資や区分ワンルーム投資などもあり、より多様化しています。
新型コロナウイルスの感染拡大により、全世界での物流も少しずつですが減速してきています。一方で人々の移動は減速どころかストップしているのが現状です。
日本国内ではアベノミクスの中、インバウンド需要が高まるのを見越して建設ラッシュが続いていたホテル業界や観光業界への影響が出ています。
４月に入り、新型コロナウイルス感染者の中でも軽症の方は病院ではなく、ホテルを活用する動きが出てきたことにより、感染軽症者の待機場所としての活用が進んできました。
民泊事業もインバウンド減少により大打撃を受けていますが、ホテルと同様に今後の感染軽症者の待機場所となる可能性があります。
オフィスビルなどの商業施設についても、緊急事態宣言による営業自粛要請、出勤抑制の要請により使用する人が減っています。
一方で、経済活動を再開するためにはテナント利用者はオフィスビルオーナーに対し使用していないのにも関わらず賃料を払い続けなければいけないと言う課題が出てきています。
賃料と言う固定費は、テナント事業者にとっては人件費と並ぶ大きな固定費となりますので、国に対して支援要請をしているものの、各自治体で対応が分かれています。
オフィスビル・商業施設 不動産投資の特徴
利用者：中小企業・テナント
実態 ：業績不振・オフィス移転
リスク：空室増加・賃料下落
コロナ：不動産投資信託（リート）の指数下落
ホテル・民泊など宿泊施設 不動産投資の特徴
利用者：旅行者
実態 ：旅行者減・インバウンド現象
リスク：空室増加
コロナ：不動産投資信託（リート）の指数下落
高級物件 不動産投資の特徴
利用者：高所得者・富裕層外国人
実態 ：引越し（賃料の安い物件へ）・現金化のための売却
リスク：空室増加・賃料下落・売却金額の下落
コロナ：物件価格の下落
ワンルームマンション 不動産投資の特徴
利用者：サラリーマン
実態 ：居住する必要性があるため影響はない
リスク：賃料への影響もない
コロナ：影響なし
私が所有しているような、東京都心部の物件価格2,000万円前後の中古ワンルームマンションは20平方メートル〜25平方メートルくらいの広さが中心となります。
家賃も8万円〜9万円前後となるケースが殆どです。
日経平均株価や東京都心部のオフィス賃料、不動産投資信託（リート）の指数はリーマンショックや各種バブルん崩壊などの際に、同じような下落カーブを描きます。
一方で、東京都内のマンション賃料には影響がほとんどありません。
多くの方々にとっては、生活するために最低限「居住するための家」が必要になります。
現在は感染者の拡大防止の観点から、地方へ移動することも難しいのが現状です。
逆に、高級賃貸マンションなどに居住していた方などが、不況の折、ワンルームマンションへ転居するケースも増えてきているようです。
リーマンショック時の日経平均株価の下落幅は40％前後と言われていますが、賃料についてはそれ程影響はありませんでした。
まとめ
金融資産は当然ながら金融危機時にかなりの影響を受けることから、マルチインカムを得つつ、ポートフォリオを分散することが必要です。
また、ポートフォリオの一つとして、不動産投資を入れておくことで、多少金融投資で損失が出ても、全体のバランスは取ることが可能です。
不動産投資は融資を受ける際に、団体信用生命保険（通称：団信）に加入することが基本的に義務付けられています。
団体信用生命保険は自分に万が一な時に備える生命保険代わりの役割を果たしてくれていることから、新型コロナウイルスによる肺炎で死亡した際には、家族へ現物資産を残すこともできます。
金融危機時にはインカムゲインを目的とした中古ワンルームマンション投資が極めて有効であることを今回はご紹介させていただきました。
投資は自己責任ですので、是非多くの本、セミナーへ参加いただき検討していただければと思います。
参考になれば幸いです。
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