米国株式投資 と 不動産投資 の比較考察（後半）

米国株式投資 と 不動産投資 の比較考察（後半）

こんにちは、norikiart（ノリキアート）です。

 

今日はこれから福岡県を離れ福岡空港へ向かい、飛行機で羽田空港へ向かいます。

 

妻の両親と離れることはとても寂しいですが、またすぐに帰って来る、と自分に言い聞かせています。

 

楽しい時間はあっという間に過ぎてしまいますが、そう言うものですよね。

 

出発前に昨日のブログの続きを。

 

米国株式投資と中古ワンルームマンションの不動産投資についてエクセルをいじりながら比較をしてみました。

 

前回の記事はこちらからご覧ください。

 

▼米国株式投資 と 不動産投資 の比較考察（前半）

 

 

米国株式投資、不動産投資、どちらも良い投資手法だと思いますが、それぞれ特徴があるのでご紹介したいと思います。

 

▼当ブログ管理人「norikiart」のプロフィール

 

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中古ワンルームマンション不動産投資で運用をした場合

今回は中古ワンルームマンション不動産投資をしたシミュレーションをしてみます。

 

中古ワンルームマンション不動産投資の場合は、初年度からキャッシュフローはプラスにすることも可能です。

 

今回は大阪市北区の物件をイメージしてシミュレーションをしました。

 

物件価格（1,000万円）、諸経費（50万円）、賃料（5.5万円）

ローン（3.2万円）、管理費・修繕積立金（0.8万円）、不動産取得税（初年度のみ10万円）

固定資産税（毎年5万円）

 

入退去が無い、設備交換も無い、また、その他税については考えないものとします。

 

5万円の積立金は全て繰上返済へ回したシミュレーションがこちらです。

 

 

10年でローン残高32万円となり、物件価格1､000万円の物件が手に入ります。

また、賃料収入が毎年51.4万円入り続けることになります。

 

想定している物件は、建築後15年経過した物件（以前紹介を受けた物件をサンプルとしています）を想定していますので、10年経過しても建築後25年経過した物件ですので、まだまだ問題なく賃貸に出すことが可能です。

 

これは、不動産価格に変動が全く無く、賃料も変わらない前提での結果となりますが、日本国内はインフレが少しずつですが進んでいるため、上昇傾向にあると考えています。

 

どうでしょうか。

 

預金をしていくと10年後に600万円の現金が手元に残るだけですが、不動産投資を行うことで

10年後には物件価格1､000万円（ローン残高32万円）の物件が手に入り、賃料収入が毎年51.4万円入り続けることになります。

 

米国株式投資も良いと思いますが、私は現物投資が性に合っていて、人のために（住んでいる人のため）なっている投資という事で、不動産投資を積極的に行っています。

 

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不動産投資を行う場合 知っておくべき３つの要素

不動産投資にも当然リスクは存在します。

 

その中でも、「空室リスク」「自然災害リスク」「金利上昇」リスクの３点を気にされる方は多いと思います。

 

私は当ブログでも公開させていただいていますが、「空室リスク」は場所（駅近）と賃料の相場感を間違えなければ、特段問題はないと思います。

 

５つの中古ワンルームマンションに投資をしていますが、１ヶ月以上空室になった事はなく、私の実体験では、基本的には募集後最短当日、長くても２週間程度で次の居住者が決まります。

 

宜しければ以下の記事を参考にしてみてください。

 

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「自然災害リスク」についてですが、恐らく皆さんが気にされるのは「地震」では無いでしょうか。

首都直下、南海トラフなど話題に出てくると思いますが、実際には過去の阪神淡路大震災や東日本大震災においても、1981年以降の新耐震基準マンション（鉄筋コンクリート造）の倒壊はほとんどありませんでした。

 

一方で、皆さんがマイホームに選ぶ木造の戸建、投資物件として利用される木造、軽量鉄骨アパートなどは地震による倒壊や地震による火災などで過去にも大きな損害が出ています。

 

最近では水害や風災（竜巻き含む）での損害も多く発生していますが、２階以上のワンルームマンションでは罹災する可能性はほとんどありません。

 

ご自身でマイホームを持たれている方々は、実は中古ワンルームマンション不動産投資よりも「ご自身のマイホーム」の方が多くの自然災害リスクにさらされていることに気付いていないケースが多いと思います。

 

明らかに「1981年以降の新耐震基準マンション（鉄筋コンクリート造）」の方が「自然災害リスク」に出会う可能性は低いと言えます。

 

「金利上昇」リスクですが、気になる方は固定金利で運用をすれば良いですし、恐らくこれからも低金利状態は続いていくのだと私は思います。

 

私が考える投資スタイルは「ローン残高割合を40％」に抑えていれば、居住者からの賃料は当然継続して入りますので、急な金利上昇時にも耐えられると考えており、その枠内に抑えるようにしています。

 

逆に、住宅ローンで変動金利融資を受けている方が最近増えていますが、住宅ローンの返済は自分自身でしか返済できませんのでリスクはこちらもマイホーム所有者の方が高いと考えています。

 

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不動産投資は悪い印象をお持ちの方が多いと思いますが、銀行が融資をする唯一の投資であり、ローリスク・ミドルリターンの投資であると私は思います。

 

 

 

▼2021年1月 収支公開（大阪物件編） 中古ワンルームマンション不動産投資

※私の運用状況を公開していますので参考にしていただければ幸いです

私が所有している物件の運用状況詳細についてもYouTubeで公開していますので、宜しければ参考にしてください。

 

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