FIREサラリーマンの考察 新築ワンルーム投資の闇

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FIREサラリーマンの考察 新築ワンルーム投資の闇

皆さんこんにちは。norikiart(ノリキアート)です。

私は米国株式については、ウェルスナビ や確定拠出年金、ETF関連(SPYD・HDV・S&P500)などを活用しながら投資をしています。

メインの投資スタイルは「中古ワンルームマンション不動産投資」なのですが、「新築ワンルームマンション不動産投資」について今回はご説明したいと思います。

現在6室の中古ワンルームマンションを運用していますが、中古ワンルームマンションを購入する際に、現在の所有者の情報の一部を知ることになります。

そこから分かった新築ワンルームマンションの不動産投資の闇について今回はお伝えしたいと思います。

宜しければ、不動産投資に興味がある方の参考になれば幸いです。

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新築ワンルームマンション不動産投資とは

「不動産事業者が新築のワンルームマンションで投資をしませんか」と私の会社貸与の携帯電話に良く電話があります。

サラリーマンである私が、新築ワンルームマンションの一室を投資用ローンを活用して購入し、購入した物件を貸し出すことにより賃料収入を得て、投資用ローンを返済し数十年後に投資用ローンを完済すれば物件が手元に残ると言う投資手法です。

新築ワンルームマンション不動産投資のメリットとして不動産事業者が説明するのは「節税になる」と言う点、「生命保険の代わりになる」と言う点です。

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不動産事業者の説明するメリットを考察 節税について

私の経験上、「節税になる」と言うのは正しく、特に初年度は不動産所得が大きくマイナスになりますので、給与所得で支払った税額が高いほど還付される税額は増えます。

<不動産所得のマイナス要素>

①物件購入の際の諸経費(登記関連、損害保険、ローン契約事務手数料など)

②不動産取得税(初年度のみ)、固定資産税などの税金(毎年)

③物件管理費(個室・共用部管理費、修繕積立金)

④投資用ローンの利息

⑤物件の減価償却費

⑥その他経費関連

収入源は「賃料収入」のみとなりますので、上記①〜⑥の金額が「賃料収入」を上回った場合に節税効果があると言えます。

①と②の不動産取得税が初年度にのみ必要となる支出ですので、初年度は比較的節税効果は高くなりますが、2年目以降は②(固定資産税)〜⑥のみとなりますので、「賃料収入」から大幅にマイナスとなることはありません。

そのため、節税効果については初年度もしくは2年度目まで(不動産取得税が2年目にずれ込んだ場合)と言えますので、3年度目以降は節税効果は無いと考えたほうが良いと思います。

時折、「飲食代を不動産経費として計上してしまえば良い」「交通費や生活費なども不動産経費として計上してしまえば良い」と言う怪しげな事を言う不動産事業者がいますが、脱税に当たる可能性が高いので気を付けた方が良いと思います。

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不動産事業者の説明するメリットを考察 生命保険の代替について

これは新築ワンルームマンション不動産投資のみならず、不動産投資全般に言えることですが、正しいですね。

生命保険会社は実は不動産投資事業者よりかなり悪質だと私は考えていて、人を不安にさせて商品に加入させると言う恐ろしい販売手法を取っています。

さて、新築ワンルームマンション不動産投資をすると基本的には投資用ローン契約を行うのですが、その際に融資をする銀行も契約者が万が一死亡、大きな病(がん・脳卒中・心筋梗塞など)に罹患してしまった場合に返済が滞ると困ります。

そのため、投資用ローン契約をする際には「団体信用生命保険」と言う生命保険に加入をすることになります。

この生命保険は物件購入者が死亡や大きな病(生命保険により範囲は異なります)に罹患した場合にローン残高を銀行に支払うと言う保険契約になっています。

物件購入者が死亡や大きな病に罹患した場合は、ローンが無くなり、物件のみが残ることになり、毎月の賃料収入を家族に残すことが可能となります。

そのため、「生命保険の代わり」になると言う仕組みです。

これはとてもメリットがあり、既に加入していた生命保険がある場合は、不動産投資をすることにより既存の生命保険が不要となり、解約することが可能となります。

一般的に生命保険に毎月4万円程度支払っている方が多いようですので、不動産投資をすることで生命保険料の毎月4万円をカットすることが可能ですね。

私は中古ワンルームマンションを6室持っており、ローン残高もありますので一般の生命保険には加入していません。

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新築ワンルーム投資の闇

今までの2つのメリットは程度はあれ、正しいと言うことになると「新築ワンルームマンション不動産投資」は「良い投資」と言えるのか、と考える方もいらっしゃると思いますが、個人的にはお勧めしません。

その理由は、そもそもの新築ワンルームマンション価格が「高い」ためです。

「節税」や「生命保険の代わりになる」と言う説明をする背景には、物件価格が高いため、賃料収入から各種諸経費を支払うと毎月の手残りが無く、むしろ一定額を毎月支出しなければならないことを正当化する意味があります。

「節税」出来るのだから毎月1万円の手出しは問題ない、「生命保険を解約できる」のだから支払っていた生命保険料が掛からないと思えば毎月1万円の手出しはむしろお得、など必ず説明をしてきます。

冒頭ご説明したとおり、私は今まで中古ワンルームマンションを6室購入しましたが全て新築ワンルームマンション不動産投資をしていた方が手放した物件を購入しています。

売買契約を行う際に、前オーナーが物件購入時にどの程度融資を受けていたかなどの情報も分かるのですが、先の福岡県の物件では2,000万円弱の融資を受けていました。

私が購入した金額は1,360万円ですが、実際は「株式会社GA technologies (ジーエーテクノロジーズ)」が前オーナーから購入し私に売却していますので、1,300万円以下で売却をしていると思います。

すると、購入時から700万円近く下落していることになり、その間の賃料収入を考えても大きく損失を出していることが推察できます。

他の物件も似たりよったりで、恐らく、前オーナーの皆さんはどこかで損切りをしたく売却した物件を、私が購入しているのだと思います。

私が2017年に購入した4室の物件や2018年に購入した1室の物件は既に購入価格より高い金額で売買が可能な状態にあります。

中古物件の良いところは、流通価格が下がり辛い点にあり、最近はインフレが進んでいることから流通価格は上昇し続けています。

中古戸建や中古アパート投資なども良くネットで拝見しますが、木造や鉄骨物件を自分自身で管理するのはとても大変で、入居者の対応も大変です。

自分で管理すれば収入は大きくなりますが、それでは時間を切り売りしているサラリーマンと大差はありません。

中古ワンルームマンションは利回り自体は4%〜5%と高くはありませんが、米国株のETFと比べても遜色ありませんし、何より一喜一憂する必要もありません。

私が行ってきた中古ワンルームマンション不動産投資の収支などもブログやYouTubeで公開していますので、宜しければ参考にしていただければと思います。

私は今年1件福岡県の物件を購入し、年内に東京都内に追加購入をする予定です。

皆さんも宜しければ、中古ワンルームマンション不動産投資について勉強してみませんか。

私自身、40代でFIREするのはなかなか難しい世の中ですが、43歳で無事にFIREすること(とは言え、 FIREがスタートなのですが)が出来たのは気持ち良いものです。

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