週末に始める不動産投資 マル秘テクニックの紹介

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週末に始める不動産投資 マル秘テクニックの紹介

皆さんこんにちは。norikiart(ノリキアート)です。

8月も残すところ僅かとなりましたね。

私もFIREまで残り4ヶ月となり、サラリーマン人生を噛み締めながら過ごしています。

今週末は皆さんどのように過ごされますか?

私は中古ワンルームマンションを中心とした不動産投資に取り組んでいて、現在東京に2室、大阪に3室、福岡に1室と合計6室の不動産投資事業を行っています。

それ以外には1戸の戸建ても保有しています。

今回のブログテーマとしては、不動産投資を行い「中古ワンルームマンション」のマル秘テクニックを紹介したいと思いますので宜しければ参考にしていただければと思います。

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マル秘テクニックについて

私の不動産投資事業をサポートしてくれているのが「株式会社GA technologies (ジーエーテクノロジーズ)」の提供する「RENOSY(リノシー)」です。

中古ワンルームマンション不動産投資を始める際には、不動産投資物件を紹介いただき、立地や不動産価格、利回りなどを勘案して投資するかを判断するのですが、同社は厳格な基準で物件を仕入れているため、基本的にはどの物件もハズレはありません。

厳格な基準で選定する理由として、同社は販売した物件の管理業務も行うことから、販売した物件、管理している物件の入居率を意識する必要があります。

販売、管理している物件の入居率が業界他社と比べて低い=入居者が付きづらいイマイチな物件を販売したとなると、営業上問題となります。

そのため、立地、周辺相場と比べた賃料水準から判断した不動産価格、利回り、物件の管理状況など数多くのチェックポイントをクリアした物件のみを紹介するロジックとなっています。

当然、他の不動産業者も調べましたが、販売のみに特化していると不動産価格に利益を過剰に乗せて販売価格を高くし、販売した後の入居者が付きづらい、すぐに賃料が下がるなどのトラブルが起きているケースもあるようです。

そんな中でも、おすすめ物件は必ず存在します。

中古ワンルームマンション不動産投資の対象となる物件の価格は、「年間賃料」と「利回り」から計算する「収益還元法」と言う考え方により決まります。

例えば、私が大阪府北区に所有している物件は当初以下の金額設定でした。

物件価格:10,400,000円 賃料:50,000円(毎月)=600,000円(年間)

表面利回り:600,000円/10,400,000円=5.77% の物件でした。

購入後に退去があり、賃料相場が周辺相場からかなり低かったこともあり、以下の条件へ変更しました。

物件価格:10,400,000円 賃料:55,000円(毎月)=660,000円(年間)

表面利回り:660,000円/10,400,000円=6.35% の物件となりました。

賃料を毎月五千円上げたことで、表面利回りが0.58%改善しました。

たかが0.58%と思われるかも知れませんが、当初の利回りで販売することが出来れば以下の通り、物件価格は上がります。

物件価格=年間賃料/表面利回り ですので当初の利回りと最新の年間賃料で計算すると以下のとおりとなります。

物件価格=660,000円/5.77%=11,438,475円となり、当初の10,400,000円から1,038,475円も物件価格が上がります。

最近は大阪市北区の利回りも私が購入した時期に比べて下がってきていますので、表面利回りを5.2%で計算すると、物件価格は1,270万円程になりキャピタルゲインで230万円ほど得ることも可能です。

その間も賃料収入を得ることも出来ますので一石二鳥となります。

如何だったでしょうか。

周辺相場や物件の他の個室の賃料より極端に低い物件の特徴は、以下の点が上げられます。

<特徴>

以前の入退去が引越しシーズンから外れていたため、賃料を下げて入居者募集をしていた。

毎年2月から4月は引越しハイシーズンと言え、多くの人流が発生します。

ワンルームの場合は学生や単身サラリーマンの需要が高いため、特定の時期に入居ニーズが高まりますので、その時期を外すと入居を急ぎ賃料を下げるケースがあります。

こう言った物件を見付け、適切な賃料へ値上げすることにより物件評価を高め、インカムゲインだけではなくキャピタルゲインも狙えるようになります。

参考になれば幸いです。

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実際に不動産投資のメリット・デメリットを説明してくれますし、具体的な物件提案を受けることでどのようなキャッシュフローとなるかシミュレーションも見ることも可能です。

自分に合っている投資か否か、一度勉強してみることをお勧めします。

さて、私自身、40代でFIREするのはなかなか難しい世の中ですが、43歳で無事にFIREすること(とは言え、 FIREがスタートなのですが)が出来たのは気持ち良いものです。

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