オーナーチェンジ物件 賃料値上げの基本テクニックについて

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オーナーチェンジ物件 賃料値上げの基本テクニックについて

こんにちは。

不動産投資物件、特にワンルーム不動産投資を私は行っています。

宜しければ現状を紹介していますので（こちら）参考にしていただければ幸いです。

私が購入する物件には、住んでいる方がいらっしゃいます。

住んでいる方がいらっしゃるのに、オーナーが物件を何らかの理由で手放すことが実は結構な頻度であるんですよね。

・現金が必要になり売却

・購入時よりも物件相場が上がったため利益を確定させるために売却

・ローンが返済できなくなり売却

など、理由は様々ですよね。

賃借人がいる物件の価格にはルールがあるのをご存知でしょうか？

物件に住んでいる方がいる＝年間の収入が一定約束されていることになります。

※賃借人が住み続ける前提ですが

そのため、年間の家賃収入をベースに不動産売却価格が決まります。

例えば、５階建ての物件で以下のような条件とします。

・２階（物件A）：家賃月６万円（新築購入時は１５００万）

・５階（物件B）：家賃月５万円（新築購入時は１７００万）

皆さんは間取りが共通とするとどちらの物件が現時点で高く売却できると思いますか？

それは、物件Aです。

何故かと言うと、現在の家賃が６万円と物件Bよりも高いからです。

私も営業担当者から提示される物件を１００以上見て来ましたが、割安な物件は家賃が安いんですよね。

私も購入した物件は物件価格を安く入手することができました。

その物件は、比較的相場より安いケースが多かったです。

そこで、賃料はあげられるのか？賃料値上げについて

とあります。

そのため、「土地・建物の価格上昇・近隣の賃料相場が上昇」などで要求することは可能なのですが、なかなか難しいですよね。

リフォーム・リノベーションによる価値創造

これは一時的な持ち出しが発生しますが、リフォームして設備を更新する、もしくはリノベーションをし、周辺よりより優位に借りていただけるような設備を付けることです。

月に５千円上げることができれば、年間６万円、１０年で６０万円です。

リフォーム・リノベーション費用は経費として計上できますので、税金対策にもなります。

費用対効果で考えてみるのも良いと思います。

後述しますが、月に５千円上げれれば、売却価格も１２０万円上がります。

一つ一つのサービスが、積み重なり大きなリターンとなると思いますよ。