ワンルームマンション投資 について

ワンルームマンション投資 について

私も行っている「ワンルームマンション投資」を活用した資産運用についてご紹介したいと思います。

ワンルームマンションでの資産運用とは?

ワンルームマンションを用いた資産運用とは、マンションの一室のオーナーとなって家賃収入を得る、いわゆる「オーナー大家さん」になることです。

多額の自己資金が必要なイメージがある「不動産投資」ですが、実際には金融機関のローンを利用することで、ごく少額の自己資金で始めることができます。

また、月々の返済は家賃収入を充当できますので、ご本人の負担はとても少ない上に、大きな投資効果を得られることが特徴の資産形成方法です。

(イメージ)

オーナー大家さん

支出:ローン返済金7万円、マンション修繕積立金4千円、管理費5千円、集金事務費1千円

合計:8万円

収入:賃料(管理費含む)8万円

上記のとおり、月々の実質負担金額を0円とすることが可能です。

当然ながら、金融機関の金利上昇(下落)、空室リスク、物件管理上の修繕金、家賃の下落などのリスクは存在しますので、完全に0円となる訳ではありません。

例えば、上記のイメージは頭金0円を想定していますが、頭金を一定準備可能な方はローン返済金を減らすことが可能です。

オーナー大家さん統計について

ワンルームマンション経営を始められる方の多くは、年収500万円からの一般的なサラリーマン・OL・公務員の方々です。

少額資金から始められる上、賃貸管理などの煩わしい業務は全て、管理会社が代行してくれるケースが多いです。

オーナー大家さんは本業の仕事を今まで続けながら、投資を始めることが可能です。

株式やFXなど値動きが激しい投資は、日中も気になってしょうがないと思いますが、不動産投資は正直全く気になりません。

月に1度家賃が入り、管理費を支払い、ローン返済をしますが全て自動手続きです。

安定したニーズ

ワンルームマンションの区分所有は不動産投資の中で最も小さい単位です。

普通のサラリーマン・OL・公務員の方が少額の自己資金から無理なく始めることができる上、都市部への人口集中と単身者世帯の増加は今後も顕著で、圧倒的にワンルームマンションのストック数は足りていないようです。

そのため、将来にわたり資産価値の意地と安定した収益を期待できる資産形成の形だと言えるのです。

私の知人も以前、東京に3LDKのマンションを所有していましたが、人事異動となった場合に賃貸へ出すのに苦労していました。なかなかファミリー層が入らないんです。

ファミリー層はご自身でマンションや一戸建てを買いたいと思いますし、お金を貯めている間は高額なマンションより少し安めの狭いアパートで貯めるそうです。

ただ、ワンルームマンションは学生を始め、単身赴任のサラリーマン、老後の生活などニーズが今後増えてくると言われています。

生命保険の代わりになる

ワンルームマンション投資は私もそうですが、銀行のローンを活用することになります。

ローンを利用する場合は、団体信用生命保険に加入することになります。

この保険により本人が死亡または高度障害になった場合に、ローン残高を保険会社が支払ってくれます。つまり、遺族には完済されたマンションが残されることになり、売却して多額の現金を得たり、毎月の家賃で年金のような受け取りも可能です。

これにより、現在加入している生命保険が不要となるケースも多く、見直しをすることにより掛け捨ての生命保険が不要となれば、家計の負担軽減にもなります。

通常、保険料は銀行ローンの金利に上乗せされており個別に支払いをする必要はありません。

安定した利回りを得ることができます

現在、日銀によるマイナス金利政策により、銀行預金ではほとんど増えないばかりか、少しインフレ(物の価値が高くなる現象)が進行しただけでも現金の実質価値が目減りし、元本割れとなるリスクがあります。

それに対し、ニーズが高いワンルームマンションであれば、高い利回りを期待でき、また実物資産のため、株式や債権のようにゼロになるリスクはとても小さいと考えられます。

普通預金:0.001%

個人向け国債:0.05%

外国通貨定期:0.7%

ワンルームマンション投資:5.0%(平均値)

また、最後に価値は減少していると思いますが、マンション自体は残ります。

個人年金にもなります

公的年金の受給開始年齢が65才に引き上げられ、受給額も実質目減りする時代に突入しました。今後さらに受給額の減少、受取開始年齢が先送りされる時代も近いと思います。

このように公的年金を頼りにしているとリスクがある時代ですので、ゆとりあるセカンドライフを実現するために、家賃収入が個人年金となるマンション経営がますます注目されています。ローン返済中も家賃収入を充当することにより負担は少なく、ローン完済後は家賃収入がそのまま年金となります。

先程の例ですと、30才でマンションを購入し65才で完済したとすると(繰上返済なし)65才以降は家賃収入がそのまま年金となりますし、その時点で売却することにより利益を確定させることも可能です。

相続税対策にもなります

相続税の場合、現金などの金融資産や土地は高く評価されてしまいますが、賃貸用マンションは相続税の評価額が低く、相続税の軽減効果もあります。

また、家賃収入を万が一の場合、遺族年金とすることができますので、残されたご家族には有益な相続財産となります。

物価変動に強い

アベノミクスによる金融緩和策により、インフレ率2%が目標として設定されているのはご存知でしょうか?

物価が上昇することにより、相対的に現金価値は低下して行きます。

そのため、現金で資産を所有していると実質価値が目減りしてしまいます。

昭和46年当時は、初任給与は5万円程度でした。平成30年は22万円を超えていますので、4倍以上異なりますよね。

それだけ、物の価値が高くなっています。

私の読んでいた週刊少年ジャンプも160円くらいでしたが、今は240円くらいします。

それに対し、現物資産であるマンションの価値は現金価値とともにスライドしますので、目減りすることはありません。マンション経営はインフレ対策にもとても有効なのがわかります。

レバレッジ効果があります

マンション経営は基本的にはローンを利用しますので、少額の自己資金で数十倍の投資をすることが可能です。このように少ない資金で大きな投資効果を得ることをレバレッジ効果と言います。

特に空前絶後の低金利である現在の金利は、ローンを活用してレバレッジ効果を得るのに適している時期だと言えますね。

(レバレッジ効果について)

自己資金50万円で5%の運用効果があると運用成果は2.5万円です

自己資金2000万円で5%の運用効果があると運用成果は100万円です

当然自己資金を多く持っている人はより多くの運用成果を得ることができます

ただ、ローンを活用すれば

自己資金50万円+ローン金額1950万円

家賃収入100万円ー39万円(支払金利(2%))=61万円

結果として、運用成果として61万円を得ることができます。

2.5万円の運用成果に対し、自己資金は変わらず24倍の運用成果を得ることが可能となります。

これがレバレッジ効果です。

なぜ、中古物件が好ましいのか

分譲会社の都合で価格が決められている新築物件とは異なり、市場原理で価格が決まる中古物件は、築10年から15年程度の物件で、新築分譲時の価格から7割程度に下がります。

家賃相場についても、都心の中古ワンルームマンションはニーズが高く、安定して推移しているのが現状です。このように、価格が安く家賃も安定していて、投資効率の高い中古物件が適していると考えられます。

新築物件位は、販売会社の利益や色々な業者の「利益」がのっているのです。

なぜ、東京エリアなのか?(東京23区、横浜、川崎)

人口減少社会の局面に入った日本ですが、逆に都市部への一極集中と単身者世帯の増加傾向は今後も顕著と言われています。大切なことは先々の賃貸ニーズを見極め、将来に渡って安定した収益を見込めるマンションを購入することです。

東京エリアの人口動向

1970年 23% < 2007年 27.3% < 2035年 30%(推測)

ご存知の通り、東京には圧倒的な人口増加、人口集中が想定されています。

なぜ、関西エリア?(大阪、神戸、京都)

物件価格は東京エリアの半額から7割程度ですが、家賃相場は東京エリアと大きく変わりませんので、高い表面利回りを期待することができるエリアです。

一方で、投資価値の高い物件を強いれるためには、東京エリアよりも立地や周辺観光について見極める必要があります。

そのため、マーケティング、ネットワークを持っている「事業者」をきちんと選別する必要があります。

(例)

東京      大阪

物件価格 2000万   1500万

家賃      8万      7万

利回り    4.8%     5.6%

※築年数、面積は同じ前提

家賃収入を受け取るだけ

オーナーになった後は、きちんとした「事業者」を選別すれば入居者募集からクレーム対応なども全て「事業者」が代行してくれます。

オーナーは煩わしい管理をせず、「家賃収入」を受け取るだけとなります。

マンション経営のリスク(その1)

資産運用はリスクとリターンで成り立ちます。

ローリスク、ミドルリターンと言われているワンルームマンション経営でも当然リスクは存在しています。それぞれをリスクマネジメントすることで回避・軽減をすることが可能です。

地震リスク

地震対策については1981年(昭和56年)以降に作られた新耐震基準の物件を選ぶことが基本となります。

事実として、阪神大震災や東日本大震災でも新耐震基準で建てられたマンションの倒壊はほとんどありませんでした。特にワンルームマンションは構造上被害が少ないことが実証されています。

リスクを転嫁する方法としては、地震保険もあります。

火災リスク

ローンで物件購入の際、火災保険に加入する必要があります。

貸借人にも家財保険と借家人賠償責任保険に加入いただきますので、万が一の場合には貸借人の火災保険で対応することが可能ですが、万が一のために加入をします。

ワンルームマンションは鉄筋コンクリート構造のため、保険料も安く、リスクも少ないのが特徴です。

木造物件とコンクリート造りでは保険料が7倍程度異なります。

マンション経営のリスク(その2)

空室リスク

空室リスクはマンションを経営する上での最大のリスクと言えます。

リスク回避のために、好立地で魅力的な物件を選ぶことが重要です。

次に、入居者募集をしっかりとし、高い入居率を維持している管理会社を選ぶことが必要です。

家賃滞納リスク

入居者が家賃を滞納するというリスクも想定されます。

このような対応はオーナーが行うことは時間的にも精神的にも大変であり、各種トラブルにも対応を代行してくれる管理会社を選ぶことが必要です。

また、家賃滞納する人、しない人を見極めた入居者審査も重要となります。

金利上昇リスク

現在は歴史的とも言える超低金利ですが、今後景気回復に伴い金利が上昇するリスクは考えておかなければいけません。

変動金利には金利が変動しても5年間は返済額を変えないというルールと、5年毎の返済額見直しの際にも、現状の返済額の1.25倍を超えないというルールがあります。

景気回復のため、金利が上昇した際には、不動産価格も当然上昇することになります。

上記を踏まえ、頭金を一定準備したり、繰上返済を検討する必要がありますね。

マンション経営のリスク(その3)

倒産リスク

今や倒産しない企業など存在しない時代です。

時代に付いていけない企業は老舗企業であっても倒産をしています。

マンション経営においては、売主となった不動産会社、管理会社が倒産するケースも想定しておかなければいけません。

売主が倒産しても、所有権はオーナーですので、特に問題はありませんが、管理会社が倒産した場合は管理会社を変更する必要があります。

修繕リスク

マンション経営では、入居者の出入りの際の維持費用において、リフォームなどの工事、エアコン、給湯器などの住宅設備の修繕費用が必要となります。

設備不備の状態では、空室リスクや家賃下落へつながってしまいます。

新たな設備を導入することで家賃上昇へつなげることも可能です。

修繕費用は賃料の3%程度積み立てておく必要がありますので、計画的に準備しましょう。

入退去時のクリーニング費用についても管理会社によっては負担してくれる事業者、オーナーが負担するケースがありますので、きちんと確認しておくことが重要です。

事業者の選び方

・東京エリア、関西エリアを網羅する豊富なネットワークを持っている事業者

物件数が少ないと選択肢が減りますので、とても重要です。

・独自スコアリングノウハウを活用し、物件を仕入れている事業者

収益性、資産性をきちんとした理由において説明してくれる事業者が頼りになります。

・売主として販売している事業者

通常の仲介業者を利用すると物件価格の3%+6万円取られてしまいますが、サービスしてくれる場合があります。

・自社でリノベーションサービスを持っている事業者

一定古い物件になるとリノベーションを行うことで物件価格を維持することができます。また、リノベーションサービスを持っている事業者は色々相談に乗ってくれるため修繕の際もメリットがあります。

・集金代行手数料が安い事業者

通常は賃料の6%程度かかる業者が多いのですが、できる限りやすい業者が良いと思いますので、比較検討をするようにしてください。

いかがでしょうか?

不動産投資のポイントを整理しました。
私が利用している事業者はこちらの「株式会社GA technologies -ジーエーテクノロジーズ」です。

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