オーナーチェンジ物件 賃料値上げの基本テクニックについて

オーナーチェンジ物件 賃料値上げの基本テクニックについて

こんにちは。

不動産投資物件、特にワンルーム不動産投資を私は行っています。

宜しければ現状を紹介していますので(こちら)参考にしていただければ幸いです。

私が購入する物件には、住んでいる方がいらっしゃいます。

住んでいる方がいらっしゃるのに、オーナーが物件を何らかの理由で手放すことが実は結構な頻度であるんですよね。

・現金が必要になり売却

・購入時よりも物件相場が上がったため利益を確定させるために売却

・ローンが返済できなくなり売却

など、理由は様々ですよね。

賃借人がいる物件の価格にはルールがあるのをご存知でしょうか?

物件に住んでいる方がいる=年間の収入が一定約束されていることになります。

※賃借人が住み続ける前提ですが

そのため、年間の家賃収入をベースに不動産売却価格が決まります。

例えば、5階建ての物件で以下のような条件とします。

・2階(物件A):家賃月6万円(新築購入時は1500万)

・5階(物件B):家賃月5万円(新築購入時は1700万)

皆さんは間取りが共通とするとどちらの物件が現時点で高く売却できると思いますか?

それは、物件Aです。

何故かと言うと、現在の家賃が6万円と物件Bよりも高いからです。

私も営業担当者から提示される物件を100以上見て来ましたが、割安な物件は家賃が安いんですよね。

私も購入した物件は物件価格を安く入手することができました。

その物件は、比較的相場より安いケースが多かったです。

そこで、賃料はあげられるのか?賃料値上げについて

せっかく購入した物件・・少しでも利回りを上げるために賃料値上げをしたい・・・

でも、いつ賃料値上げをすれば良いのかわからない・・・。

不動産投資を検討する上で、「賃料」は気になる要素の一つですよね。

賃料を上げられるとするとどのタイミングなのでしょうか!?

賃料値上げのタイミングについて

賃料値上げのタイミングについて考えてみましょう。

まずは、入居者がいる場合、通常は2年で更新を迎えます。

その際に、値上げ交渉を行うことが可能です。

ただし、値上げを行うためには正当な理由が必要です。

(借地借家法32条1項)

建物の借賃が、土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減、土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、または近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は将来に向かって建物の借賃の増減を請求することができる。

とあります。

そのため、「土地・建物の価格上昇・近隣の賃料相場が上昇」などで要求することは可能なのですが、なかなか難しいですよね。

賃料を値上げするベストなタイミングは、退去があった時なんです。

賃料アップのノウハウについて

今度は、賃料アップの方法について考察します。

先ほども記載しましたが、基本は「周辺の賃料相場に合わせる」ことです。

事前に、周辺の賃料相場を調べ、それより賃料を低く設定している場合は、相場に合わせるよう改定することが必要です。

特にマンション物件の場合は、各部屋により賃料が異なることが多くあります。

なるべく履歴をメモしておきましょう。

その上で、入居者が入れ替わるタイミングで、不動産業者に周辺の賃料相場の調査を依頼しつつ、自分の調べた金額へ値上げした賃料で募集をしてもらうのです。

そこにはリスクもありますが、相場より大幅に乖離している場合には必要ですよね。

リフォーム・リノベーションによる価値創造

これは一時的な持ち出しが発生しますが、リフォームして設備を更新する、もしくはリノベーションをし、周辺よりより優位に借りていただけるような設備を付けることです。

月に5千円上げることができれば、年間6万円、10年で60万円です。

リフォーム・リノベーション費用は経費として計上できますので、税金対策にもなります。

費用対効果で考えてみるのも良いと思います。

後述しますが、月に5千円上げれれば、売却価格も120万円上がります。

賃料がアップすると売却価格も上がります

実は、賃料値上げに成功すると、月々の賃料収入だけでなく、売却時の価格にも影響してくるんですよね。

先ほども説明しましたが、例えば、賃料105,000円の物件を所有している状態で、無料インターネットや宅配ボックスなどを導入して5,000円の値上げに成功したとしましょう。

値上げ前 100,000円×12ヶ月=年間家賃収入1,200,000円
値上げ後 105,000円×12ヶ月=年間家賃収入1,260,000円

年間6万円、賃料収入がアップします。表面利回り5%で売り出す場合、

値上げ前 24,000,000
値上げ後 25,200,000

120万円の差額が発生するのです。

月5千円が売却価格に与えるインパクトは120万円です。

月1万円の家賃は、売却価格に対して240万円の差額を生み出すことになります。

どうでしょうか。

ちょっとの手間で利益を出すことが可能です。

もし、賃料値上げに成功できたら、その貸借人に対し例えば、更新時に商品を送る、定期的に何かのプレゼントなどをしてみてはいかがでしょうか?

一つ一つのサービスが、積み重なり大きなリターンとなると思いますよ。



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