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中古ワンルームマンション不動産投資の現状公開（5室運用）
以前より、当ブログで不動産投資について記事を公開させていただいています。
私が投資用の中古ワンルームマンション購入したのは、2017年11月ですので約3年半が経過しました。
実際には不動産投資を始めようと考えて、多くの業者から資料請求、本での勉強期間もありましたのでもう少し前から１つの投資スタイルとして認識はしていました。
ちょうどブログを開設したのも同じ時期ですので、不動産投資を始めたことで「マネーリテラシー」身に付き、ブログもこれまで続けられてきたのだと思います。
最近は少し増えてきたと思いますが、中古ワンルームマンション不動産投資について、購入から運用状況を公開しているブログはとても少ないと思います。
そもそも「不動産投資」はとても印象が悪く、私が不動産投資を始めようとネットで情報収集した際にも、様々な憶測記事を見たものです。
今でも、不動産投資をしていないFPが、表面利回りと実質利回りについて論じて、確実に損をすると説明していたり、シェアハウス問題や銀行融資偽造問題など、多くのネガティブキャンペーンがされていると感じています。
そんな中古ワンルームマンション不動産投資に手を出した、アラフォーサラリーマンはどうなったかと言う観点で記事を書いてみたいと思います。
宜しければ最後までお付き合いいただければ幸いです。
はじめに
ご挨拶が遅くなりました。
皆さん、こんにちは。norikiart（ノリキアート）と申します。
元理系学生でしたが、研究職採用先は無く、就職氷河期の2000年には畑違いの金融業界へ就職しました。
社畜として会社に尽くし続けましたが、途中で我に帰り、不動産投資を中心とする各種投資に取り組み始めて3年半、現在アラフォーの金融機関勤務のサラリーマンで、2023年3月末にFIRE（アーリーリタイア）をすることをつい先日決めました。
▼アーリーリタイアの決断 2023年3月末に退職することを決めました
▼ブログ管理人「norikiart（ノリキアート）」 自己紹介（宜しければご覧ください）
▼YouTubeチャンネル（チャンネル登録お願いします）
40代 不動産投資家の日常 norikiartチャンネル（リンク）
▼ツイッターアカウント（フォローいただけると幸いです）
norikiart@2023年3月末にアーリーリタイア（リンク）
私がFIRE（アーリーリタイア ）を決意することが出来たのには、３つの理由があります。
１つ目は純資産が１億円に達することが出来たという点で、ミニマイズした生活スタイル（年支出250万円）を継続すれば取り崩しながらでも生活が成り立つこと。
２つ目はFIRE（アーリーリタイア ）後の収入として、中古ワンルームマンション不動産投資の家賃（賃料）収入を柱とし、配当収入やネット関連収入で生活する目処が立ったこと。
３つ目は私そして妻は「稼ぐ力が無い訳では無い」と言うことです。
2023年3月末には完全リタイアを予定していますが、私自身、肉体的にも精神的にもトラブルがある訳ではありませんので、必要に応じ働くことは可能だと思っています。
私の所有する中古ワンルームマンション不動産物件について
2017年に購入した物件は、「東京都新宿区に２物件」「大阪府北区に１物件、西区に１物件」です。
皆さんは、いきなりチャレンジしたと思われるかも知れませんが、個人的にはかなり保守的に購入しましたと思っています。
年収にもよると思いますが、私の年収水準だと2億円前後の物件を購入される方もいらっしゃいます。
当初購入した4物件の総額は約7,000万円でした。
その後、2018年に「大阪府北区に１物件」追加購入をしましたので、合計5物件、総額約8,000万円の投資額となりました。
当然、全額現金で購入している訳では無く、物件によっては頭金を多めに入れ、物件によってはフルローンで購入したりと形態は様々です。
それでは、私がFIRE（アーリーリタイア ）後の収入の柱とした中古ワンルームマンション不動産投資を始める前、そして始めた時の状況、そして現在に到るまでの推移をご覧ください。
不動産投資を始める前の悩み
私は若い頃から、余りお金に興味はなく、派手な遊び、車、ギャンブル、ファッションなどにもお金を使っていませんでした。
仕事については社畜サラリーマンとして辛い時期もありましたが人には恵まれた期間が長く、楽しく、ゲーム感覚で仕事をしていた期間が長いと記憶しています。
幸いに給与水準も良い業界で、今と違い、年次、仕事の成果と比例し右肩上がりで、世間より高い水準の給与を得ることが出来ていたと思います。
自分でいうのもなんですが、それに見合う労働もし、実績も上げていたと感じていました。
当然、かなり無理をして仕事をしていたので、時間の余裕はありませんでした。
2005年に妻と結婚し、お金の使い道は遊びでも、貯金ではなく以下の用途で使っていたことが今となっては幸いでした。
①取引先から強制勧誘された居住用ファミリーマンション（購入価格は5,000万円前後）
②会社から強制勧誘された会社の持株会
③会社から強制勧誘された投資信託
④会社から強制勧誘された貯蓄性生命保険
⑤会社から強制勧誘された貯蓄性年金商品
⑥会社から強制勧誘された会社の財形
時代だと思いますが、全て会社からほぼ勧誘され、実質強制されていました。
さすがに、生命保険の掛け捨て商品、医療保険、所得補償保険などは加入後、少し時間が経過した際にこっそり解約し、何とかうまく逃げ切っていました。
余りのしつこさに、会社のローンを利用しマイカー（自動車）も１度購入しましたが、２年で売却し、それ以外は格安レンタカーを活用するようにしていました。
その結果、お金は比較的貯めることができ、今は資産運用の勉強をしつつ、不動産投資もその一環として行っています。
現在の私のメインの収入は当然ながら給与所得です。
その他収入についても、不動産投資収入、ネット関連収入、金融商品の配当金などが一定金額以上となり、リタイア後の定期収入の目処が立ってきましたが、2017年当時はそれ程でもありませんでした。
給与所得は残念ながら税金や社会保険料による控除が想像以上に多く、夢の1000万円プレーヤーとなったとしても（給与支給額面ベースで1000万）、手元に残る金額は夫婦二人の場合は740万円程度と言われていますし、実際に私はその状況です。
これには介護保険料はいれていませんので、40歳以上になった現在は更に減りました。
①年収額面で1000万稼いで手元に残るのは740万円前後
②年収額面700万円の場合は、540万円程度
年収の差 300万 → 手取りの差 200万 です。
年収を300万増やしても手取りは200万円しか増えません。
100万円は税金や社会保険料などに消えていきます・・・
手取りで200万円増やすのはとても大変です。（本当に）
2017年当時、上記のことに気付き、今の会社で出世バトルに加わり、行きたくも無い飲み会へ参加、行きたくも無い会合へ参加し、その結果給与が上がったとしても、それ程お金持ちになることはできないことに気付きました。
手取りで200万円増やすために、身を粉にして働き、毎日のような飲み会に週末のゴルフ、営業協力での高額なスーツ購入や浄水器の購入に新車の購入、キリがありません。
手取りで200万円増やしても、マイナス要素が多過ぎますよね。
そして、出世バトルに終わりは無いのを心の何処かで知っているからです。
周囲の先輩や同僚は体を壊したり、家族が不仲になったり、自身が偉くなった地位を使い、パワハラ・セクハラなどのハラスメントで部下の人生を奪ってしまったり、色々な人がいることを見てきました。
こうなりたいか・・・と自分自身に問い掛けた時に、違うと気付いたのです。
会社の上司は、部下（自分達）に同じようになって欲しいと「あれをしろ」「これをしろ」「あいつをこうしろ」「懇親会に参加しろ」など要望をしてきます。
そうすれば「俺のように、出世をすることができる」「俺のように、管理職になれる」など、色々なことを言ってきます。
そのように、「出世（評価）」をチラつかせる事で「部下を自分の思いどおりにコントロール」しようとしてきます。
それも「自身の出世（評価）」のために。。。
そんな人生は楽しく無い、自分は自分らしく生きていきたいと思うようになりました。
ただ、生活にはお金が必要なのは間違いなく、老後の年金も当てにならないというのも事実です。
それに、会社は（私の勤めている）一度出世街道から外れてしまうと、実質給与アップは無くなり、現状を維持するのも難しくなります。
そう言う人をたくさん見てきました。
多くの人は、退職まで「社畜」のように扱われ、毎日のように厳しい言葉もかけられています。
その様な人生を送りたくもありませんでした。
やはり、出世バトルに引続き加わるしか・・・、そう考えた時に、何をすれば良いか。
色々なことを考えました。
太陽光の投資をするか・・・、仮想通貨やFX、株式投資で一発儲けて、、いやいや、、、一喜一憂するのは疲れる・・・。
といった具合に前へ進みませんでした。
2015年以降2017年までの間は、このような考えを繰り返していました。
特に、今ある資金をどのようにして運用するのが良いか。
これには特に悩みましたし、答えは出ませんでした。
その時に、ネットサーフィンをしている中で目に留まったのが「不動産投資」でした。
不動産投資を始めたきっかけ
当時の私は、あらゆる資産運用について勉強をしようと、まずは資料請求してサービスを知ると言う行動を繰り返していました。
地方勤務ではありましたが、地方でもセミナー開催があれば参加していました。
早速、当時の私は不動産投資の資料請求をしてみました。
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ネットで調べた事前情報では、「不動産投資＝勧誘がしつこい」と言う事前の印象でしたが実際には大きく異なりました。
後に分かったことですが、物件を購入すると「不動産登記簿謄本（誰でも閲覧可能）」に情報が掲載されますので、物件所有後には不動産仲介業者から売却依頼のDMの送付、電話がたまにかかってきますし、不動産売買業者から追加の物件購入をしないかとDMの送付、電話がかかってくることもあります。
ただ、毅然と断れば良いので（もしくは電話が来たら出ずに、ネットで電話番号検索をすると悪質な業者であれば分かりますのでご安心を）今まで困ったことは特にありません。
同社からは事前に資料を送付するので、ひと通り目を通してもらい、興味がる場合は電話にて打ち合わせを行うと言うものでした。（現在はWEB面談となりました）
まずは、送付されて来た不動産投資の資料に目を通すと、いくつかの不動産投資のメリットが書いてありました。
印象的なのはきちんとデメリットも記載されていたことです。
不動産投資のメリット（抜粋）
・同社の進める不動産投資とは「中古のワンルームマンション」を運用することである
・サラリーマンで年収400万円以上ないと行うことが出来ない投資である
・生命保険の代わりになる（逆に言うと現在勧誘の生命保険を解約することができる）
・ローリスクミドルリターンであり、リスクを抑え、安定した利回りが見込める
・ローン完済後は家賃収入が定期収入、個人年金のかわりになる
・現物資産であるマンションは、物価変動（インフレ）に強い
不動産投資のデメリット（抜粋）
・地震リスクがある（自然災害によるリスク）
・火災リスクがある
・空室リスクがある
・家賃滞納リスクがある
・金利上昇リスクがある（ローンを組む場合）
・管理会社の倒産リスクがある
・修繕リスクがある
どうでしょうか？
既に不動産投資を検討された方には見慣れた売り文句かもしれませんが、私にはとても新鮮に映りました。
感覚的に良いことだけ記載されていないことにとても安心感を感じたことを記憶しています。
とても、印象的ですした。
その後こちらから連絡をしエージェント（営業担当）へアポイントを取るためメールをし、折り返し資料請求をした会社の営業担当者「横田 諒（よこた りょう）氏」から連絡がありました。
現在も私の営業担当をしていただいています。
その不動産事業をされている会社はこちらの会社です。
▼株式会社GA technologies（ジーエーテクノロジーズ）（リンク）
横田氏（営業担当）は、説明に１時間から２時間かかるため、都合の良い時間帯を教えて欲しいとのことでした。
突然話が始まると思ったので、これまた好印象でした。
以前、こちらから資料請求していないのに、会社貸与の携帯電話（業者が持っている携帯電話名簿情報）へ突然電話をしてきて、御社の従業員の方に貴重な情報提供をしています、不動産投資物件買いませんか？と一方的な営業を受けた悪い印象やネット上の怪しい情報しかありませんでしたから。
私の都合良い時間を選定し、後日、１時間ほど資料を見ながら電話で説明を受けました。
今は電話で会話をし、ベルフェイスを使い資料を共有しながら提案を受ける形がスタンダードとなりました。
内容的には押し売り感は全くなく、不動産投資とは何か、担当の方が、何故不動産投資の営業をしているのかなど事細かに説明してくれました。
初めに同社の会社案内説明から始まるのは良いですね。
皆さんも経験があるかもしれませんが、普通の不動産投資会社や売却目的の業者はいきなり物件の話から入ってきます。
私は幸いにも、当たり（良い）の業者でしたが、皆さんは気をつけてください。
話を聞くと、感覚的には理にかなっているのですが、高額な買い物ですので、不安な点、良く分からない点を質問し一つ一つ課題を解決していきました。
例えば、数ある不動産投資の中で何故中古ワンルームマンションなのか
と言う疑問点です。
本を読んだりインターネットを検索すると「新築ワンルームマンション」「オンボロ物件リフォーム」「一棟軽量鉄骨アパート」「一棟マンション投資」など、様々な不動産投資先が出てきますし、どれもそれなりに理にかなっている気がしました。
例えば、「新築ワンルームマンション投資」のデメリットについて。
新築マンションは見せ掛けの費用が乗っかっていると説明を受けました。
例えば「モデルルーム費用」これだけでも物件価格に数百万円の影響があるようです。
言われてみるとそうですよね・・・。
営業マンの給与などの販売促進費も大幅に加算されていますし、新築と言うブランド費も加算されています。
そのため、新築マンションは購入し、中古物件となった瞬間に３割ほど価格が下落します。
言われてみると、私が購入したファミリーマンションも同様に購入した瞬間に売却価格が下落したのを思い出しました。
結果として、投資用物件として購入するのであれば、価格の安定した中古マンションが良いと言うことでした。
実際にはそれ以外にも色々な理由はあり、親切に説明していただき納得することができました。
更に、先に挙げられていた、以下のデメリットをどのようにリスクコントロールするのかについて、質問をしました。
・地震リスクがある
鉄筋コンクリートで作られた、ワンルームマンションは構造がしっかりしており、1981年以降築の「新耐震基準」で建築されたマンションに限定すればリスクをコントロール可能。
また、地震保険に加入することで全額ではありませんが、リスクファイナンスによりリスクをコントロールすることが出来ます。
・火災リスクがある
鉄筋コンクリートで作られた、ワンルームマンションは燃えづらいですし、火災保険に加入することで自然災害にも対応が可能です。
・空室リスクがある
駅から徒歩５分圏内の物件を選択すること、東京都都心部や大阪府中心部を選択することで賃貸ニーズが高い物件を購入することで、コントロール可能です。
どうしても不安な場合には、家賃保証を家賃の５％で購入することも可能です。
・家賃滞納リスクがある
個人で対応すると大変ですが、業者を通すことで業者が適切に対応をしてくれます。また、入居者の審査もきちんと行い、属性がしっかりした居住者を選択すればリスクは最小限になります。
・金利上昇リスクがある
現在は、空前絶後の低金利です。一般的に変動金利を活用することが多いですが、固定金利も金利は高くなりますが利用可能です。また、変動金利の場合でも５年間は返済金は変更ありませんし、また、返済計画をきちんと計画すれば金利上昇にも対応が可能です。これもコントロール可能です。
・管理会社の倒産リスクがある
私が依頼している事業者はマザーズに上場したことにより、市場から監視されるようになり、より信頼感を得ることが出来ました。
・修繕リスクがある
修繕金もきちんと計画の中に盛り込み、積み立てることが必要です。
ご自身が居住する用の戸建て（マイホーム住戸）を皆さん購入されていますが修繕用の資金をきちんと積み立てることができていますか？
こういったところまできちんと計画することでリスクコントロールが可能です。
いかがでしょうか、上記の回答を見ていただければと思いますが、きちんとそれぞれに丁寧に説明していただきましたし、物件を購入するエリア、今後の人口増減など本当に多くの角度から説明していただき、徐々に信頼感が生まれてきました。
私自身も気付かなかったことを教えていただけることで、私のライフプランの作成も保守的に行うことができるようになりました。
実際には横田氏（営業担当者）の回答は、私が本屋やネットで調べていたことと一致していることもあれば、異なった点もありました。
ただ、異なっていた点についても、私の解釈が誤っていたりネットの情報が誤っていたりで、意見交換をじっくり行い、その細かな問題も解決しました。
営業担当者が購入を急がせる態度はなく、本当に紳士的だったのも良かったのかもしれません。
実際に横田氏（営業担当者）と顔を合わせて面談したのは２回の電話とメールで数回のやり取りの後でした。
メールでは物件を購入するエリア（地域）の今後の成長性、周辺環境について、再開発計画の有無など細かな情報を教えていただきました。
今でも大事にファイルで保存してあります。
実際に会ってみると当時、営業５年目の営業マンでしたが、やる気に満ち溢れ、自社に対する愛社精神、自社商品に自信を持っているのが分かりました。
資料請求から実際の面談まで１ヶ月ほど時間を要しましたが、その間に私は色々な事を考え、勉強しました。
今になって思うのは、多くのマネー本にも記載されていますが、不動産投資に取り組むなど、新しいことへ取り組む瞬間は、実は自分がステップアップする瞬間なのです。
当然とても頭を使いますし、時間も使いますが、必要なことだと今は確信しています。
頭金などの準備、お金に関して色々勉強するため本を読みます。
すると、マネー本に必ず共通して書いてあることはこのフレーズでした。
「固定費の見直しをすること」
携帯電話料金、新聞料金、車を手放すなど様々な出費を見直すことから始めます。
当たり前に感じますが、実はとても重要なことなのです。
こちらの記事に私が実践したこと、し続けていることをまとめました。
▼2021年 お金の貯まる体質 に変わりませんか？
不動産投資をする前に色々と、税金も含め勉強をしましたが、不動産投資をした後の方が成長のスピードがとても上がります。
成長するためには、実践しなければならないのです。
百聞は一見に如かずとはうまく言ったものですね。
私の両親は72歳、67歳ですが、二人とも元気に過ごしています。
定期的に投資用マンション物件の視察などのついでに顔を出すようにしています。
近くに住んでいる時は、いつでも会える、と思い意外と顔を合わせることは少なかったかも知れません。
地方在住の現在、お互いの近況も含めフラットに話せるのがとても良いですね。
不動産投資を実際に行ってみて感じていること（3年半経過）
幸いにも、現時点で不動産投資を行い困っていることはありません。
むしろ、漠然と考えていた老後やお金について真剣に向き合うようになりました。
時間があれば、近所にあるブックストアでマネー本や不動産投資本を読み、面白そうな本はネットで購入して家でゆっくり読むようになりました。
中古ワンルームマンションの不動産投資は物件に住んでいる方がいらっしゃる限り、家賃を受け取れますので、持ち出しするお金はありません。
結果としては2017年11月から5年半後の2023年3月末にFIRE（アーリーリタイア）する決意が出来たのも、不動産投資と出会ったからだと今は思います。
空室リスクについて
実際に不動産投資に着手しましたので、皆さんが不安に思う点について実体験をご説明させていただきたいと思います。
まずは「空室リスク」についてです。
現に私は５物件持っていますが、過去３年半で５物件全てで退去の連絡がありました。
しかしながら、空室期間は最大で２週間（退去後クリーニングがありますので、クリーニング後すぐに全ての物件で入っています）
5物件全て、物件を購入した際には、居住者が既に入っていましたので、家の中を見ることなくオーナーチェンジとして大家となりました。
ちなみに退去時の流れを実例で参考にお伝えします。
2018年6月18日に一本のお電話がGaTechnologiesより入りました。
電話の内容は、私の所有している物件の入居者より退去連絡があったとのこと。
6月27日に退去され、その後遅滞なく部屋のクリーニングを行うとのことでした。
その後、入居者募集を行ってもらい入居者が決まったのは6月29日のことでした。
今度はメールが入りました。6月29日に入ったメールの内容は以下のとおりです。
GAtechnologiesの担当の●●と申します。
管理させて頂いております物件について、ご入居のお申し込みがありましたのでご連絡させていただきました。
物件名：〇〇〇〇〇〇〇〇
賃料：●●円 管理費：●●円 オーナー：●●（私の名前）
契約者情報 区分：個人 上場区分：非上場
入居者情報 入居人数：１名 年齢性別：〇〇代〇性
また、今後キャンセルになる事や保証会社の審査に落ちる事などもありますので、進展がありましたら改めてご連絡させて頂きます。
今後とも宜しくお願い致します。
退去連絡の12日後に連絡が入り安心しました。
それも、4月や10月と言う引越しが多い時期でないため、どうなるだろうと初めは少し不安にはなりましたが安心したのを記憶しています。
その後、6月30日に以下の連絡が入りました。
GAtechnologiesの担当の●●と申します。
管理させて頂いております物件について、7月13日を入居予定として動いております。
あくまでも予定ですので前後することがあると見込んでおります。
現在、連帯保証人の本人確認のみ完了していない状態です。
完了したら審査終了となります。
進展がありましたら、ご連絡させて頂きます。
とのことでした。
最終的には7月5日に以下のメールが入りました。
GAtechnologiesの担当の●●と申します。
6月29日に送らせて頂きました〇〇●●室の入居申込の方で入居確定になりましたので、ご連絡致します。
物件名：〇〇〇〇〇〇〇〇
賃料：●●円 管理費：●●円 オーナー：●●（私の名前） 賃発日：7月13日
契約者情報 区分：個人 上場区分：非上場
入居者情報 入居人数：１名 年齢性別：〇〇代〇性
とても嬉しかったのを覚えています。
また、物件購入時から現在の内装を見たことがありませんでしたので、クリーニング業者の方に内装写真をお願いしたところ、快く承諾いただき始めて物件の内部を写真越しですが見ることができたのも良かったです。
とても綺麗で安心しました。
と言うことで、空室リスクは当然入れ替わりがあるものの、立地が良く、家賃相場が適正であれば直ぐに入ると言うのは嘘では無いようです。
また、入居者を付けるのがとても早く驚きです。
6月27日に退去後クリーニングをして、7月13日から住めるのもワンルームならではだと思います。
ファミリー用だと流石にクリーニングに時間が一定かかると思いますし。
入居者の入替時の対応についてもとても満足でした。これも安心材料の１つです。
参考になりましたでしょうか。
その後も入退居の連絡は何度かありましたが、最短で募集当日に次の入居者が決まったこともありました。
これには驚きましたね。
その他のリスクについても当ブログで公開させていただいています。
宜しければ、続きは当ブログ内にてお楽しみください。
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所有物件の運用実態について（所有物件収支公開記事リンク）
▼購入から３年 中古ワンルームマンション不動産投資の収支公開（東京物件＠新宿区）（前半）
▼購入から３年 中古ワンルームマンション不動産投資の収支公開（東京物件＠新宿区）（後半）
▼2021年1月 収支公開（大阪物件編） 中古ワンルームマンション不動産投資
▼中古ワンルーム不動産投資の収支公開（東京都内）
▼退去通知！ 中古ワンルーム不動産投資 退去から入居までの期間公開
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＜適宜加筆します＞
２０１８年１０月８日初回更新
２０１８年１０月 ９日追記
２０１８年１０月１３日追記
２０２１年５月１７日 リニューアル投稿
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