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20代で不動産投資をはじめる人が急増 将来への備え
新型コロナウイルスの感染拡大が全国的に広がりを見せています。
20代から40代のサラリーマンで、今まで転職について及び腰であった人の内、４割程度の方が転職に前向きになったそうです。
その理由は、テレワーク時代に対応出来ない企業では自分自身、家族の身を守れないと、テレワークインフラが整っている企業へ転職を考えるようになったとのこと。
私自身も妻の両親のお見舞いもあり、現在青森県から福岡県へ帰省していますが、福岡県でも新型コロナウイルス感染者が増えて来ています。
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福岡県内の八女郡と言う比較的人が少ない地区でも感染した人が出たそうです。
来週、青森県へ帰省した際に、県外から来た人は訪問を控えて欲しいと言われる可能性はありますよね。
万が一のため、業務用PC端末や業務用携帯は持って来ましたが、テレワークを推奨している企業で無ければそうは行きません。
ある意味、私も恵まれているのかも知れないと感じることもあります。
当社の青森県から県外へ出る時のルールは、業務上の移動は制限されている一方、プライベートの移動については制限はありません。
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ただ、推奨するものではありませんので、移動する日程・経路については上司にきちんと報告をするようにしていますし、万が一感染した場合、もしくは緊急事態宣言のような状況になった場合を想定した行動については相互理解をしています。
制限をされてしまった場合は、残念ながら退職を選択し、家族の近くで仕事を探す選択をすると思います。
結果として、少し早いセミリタイア生活が始まると思います。
何と言っても、家族が大事ですから。
20代が考える 中古ワンルームマンション 不動産投資
先程申し上げたとおり、新型コロナウイルスの感染拡大の第二波が来そうな状況の中、都市部ではテレワークを行うことを日常とする動きが加速化しそうですね。
ただ、一方で中小企業ではIT企業で無い限り、そのような環境は無く、大手企業の対応を羨ましく感じている人も多いと思います。
新型コロナウイルスの感染拡大による経済活動の縮小は全世界、全国に大きな影響を与えています。
多くのサラリーマンは、新型コロナの感染リスクは知りつつも、日々の生活費が必要なためやむなく働いている人が多くいらっしゃると思います。
そんな中、20代のサラリーマンを中心に早期に不動産投資をし、毎日の生活費の無駄をなくし、早期に不労所得を獲得し、FIRE（アーリーリタイア）を計画している人が増えて来ているそうです。
不労所得で代表と言える「不動産投資」について今回は触れさせていただきます。
また、新型コロナ騒動前後の中古ワンルームマンション不動産投資にどのような変化があったか、について記事にさせていただこうと思います。
知人に聞きましたが、在宅勤務によるテレワークが増え、20代の方がweb面談により中古ワンルームマンション投資を開始している方が増えているようです。
私の後輩も購入しましたが、本人の意思で購入したようですので嬉しいものです。
投資は時間があればあるほど、リターンが大きいので若い内から手を付けるのはとても素晴らしいと思います。
新型コロナショックによる金融相場への影響
当ブログでもご紹介させていただいていますが、企業型確定拠出年金やウェルスナビ（ロボアドバイザー投資）は今回の新型コロナウイルスの影響で大幅に下落しました。
よく例えられる、2008年に発生したリーマンショック時と比較すると、当時の日経平均は約12,000円（2008年9月）からおよそ半年で7000円（2009年3月）となり、約40％下落しました。
今回の新型コロナショックに当てはめると24,000円（2020年2月）から半年かけて15,000円を割込む水準となる可能性があると考えていましたが、2020年7月時点では22,306円とそれ程下がっていません。
一方で未知のウイルス対策に各国鎖国状態の期間が長くなり、インバウンドに頼っていた日本経済の景気は更に落ち込むことが予想されます。
更に冬季になり感染拡大が大幅に広がり、ウイルス対策に効果的な策が無い場合は、更に経済が落ち込んでしまいリーマンショック時まで下がるとなると、24,000円から7,000円水準となり、約70％の下落となります。
私の金融資産も限定的ではありますが、かなりの影響が予想されます。
ただ一方で、過去の経済危機後には必ずと言って良いほど相場は右肩上がりの成長カーブを描き、結果として、振り返ってみると一時の経済停滞となることが殆どです。
今回の新型コロナショックも、ウイルスに対する対策（医療的な）がはっきりし、各国間の渡航が以前の状況へ戻る時が必ず来ると思います。
そうなれば、全世界は今回の新型コロナショックを乗り越えた経験から、今以上の成長を遂げることと思われます。
ただ、一時的には大きな経済損失を生むことは間違いありません。
新型コロナショックによる不動産投資信託（リート）市場への影響について
不動産投資は経済の影響を受けづらい投資であることは間違いないと言えます。
一方で不動産投資と言っても形態は多様化しています。
今回大きな影響を受けている不動産投資は、不動産投資信託（リート）では無いでしょうか。
Ｊリート市場は最大30％を超える下落となっており、右肩上がりだった市場から退避する投資家が増えています。
不動産と名が付いていてもあくまでも金融投資になることが原因だと思われます。
更に不動産投資信託（リート）の中でも「ホテル関連」の商品はホテル需要の低下から更に下落が進むと想定されています。
一般的な不動産投資（現物の不動産を所有し賃貸に出すことで収入を得る）とは異なり、不動産投資信託（リート）は少額からの投資が可能ではありますが、金融相場の影響をもろに受ける商品であることは間違いありません。
新型コロナショックによる不動産投資（現物）市場への影響について
一方で、私も行なっている中古ワンルームマンション不動産投資の現状はと言うと、基本的には影響はありません。
逆に、現物不動産投資が注目され、一部の地区では中古ワンルームマンションの価格が高騰していると言う現状もあります。
今回の新型コロナショック、過去のリーマンショックなどの金融危機時における不動産投資市場への影響は物件価格について一部影響が出ると想定されます。
そのため、キャピタルゲイン（不動産売買による利益）をメインに投資をされている方にとっては影響が出る可能性があります。
金融危機により手元資産が枯渇し、不動産の現金化を行わざるを得ず、止むを得ず相場より低額での売却を迫られたり、ローン返済が滞り自己破産による競売などが発生すると不動産価値相場自体が下がってしまいます。
ただ、経済危機よりも時間軸は緩やかなため、今すぐに影響は出ないと考えられると思います。
不動産売買価格はバブル崩壊前は過去の取引事例を元にした価格決定方法などがメインでしたが、バブル崩壊以降は、収益還元法という不動産の利回りをベースにした価格算出方法が主に用いられることになりました。
収益還元法とは不動産投資本来の「賃貸」という実需をベースとして、適正な不動産価格を考えようという考え方です。
賃料は過去の金融危機前後でも値段の動きは少なく、特に中古ワンルームマンションは値段の動きが少ないことが特徴的です。
先ほどご説明した、収益還元法という価格決定法が主流となった現在は、中古ワンルームマンション価格は大幅な値動きが無いと言えるのです。
逆に、賃料が変わらない中で中古ワンルーム不動産投資需要が高まると、利回りが下がり、収益還元法上は不動産価格が上がることになります。
私のように、キャピタルゲインではなくインカムゲイン（賃料収入で利益を得る）メインの運用を考えていれば、金融危機による影響は少ないことになります。
中古ワンルームマンションの需要
六本木などにある、家賃100万円を超えるようなタワーマンションなどは経済危機が発生し、消費が冷え込むと住む人は減少します。
これは、娯楽的要素が値段に転嫁されているため、金融危機時に最も影響を受ける娯楽（エンターテイメント）業界と同じ考え方となります。
一方で、人は衣食住は必ず必要となり、特にワンルームマンションのように最低限の生活をするための居住スペースは必ず需要があります。
例えば、一人暮らしで収入が多くある人が家賃100万円のマンションに入っていて、金融危機により収入が大幅に減少した時には、家賃10万円ワンルームマンションへ引越しすれば当面の固定費削減により一時的な対処が可能です。
金融危機の時こそ、需要が高まるのがワンルームマンションだと私は考えています。
ポートフォリオの重要性
私は金融投資も行っていますし、不動産投資も行っています。
それ以外にもサラリーマンとして現在は働いて給与を得ていますし、ブログやアフィリエイトからの収入も一定あります。
お金のセブンポケッツを作ろうと言う本を読んだのがきっかけで、多数の収入源を持つことを心がけて来ました。
シルク・ド・ソレイユで95％にあたる、4,700人が解雇され、航空業界では国際線を中心にキャビンアテンダントが休業となりました。
給与収入だけでは、対処しきれないことも想定し時間はかかりますがマルチインカムを是非考えてみてはいかがでしょうか。
まとめ
金融資産は当然ながら金融危機時にかなりの影響を受けることから、マルチインカムを得つつ、ポートフォリオを分散することが必要です。
また、ポートフォリオの一つとして、不動産投資を入れておくことで、多少金融投資で損失が出ても、全体のバランスは取ることが可能です。
不動産投資は融資を受ける際に、団体信用生命保険（通称：団信）に加入することが基本的に義務付けられています。
団体信用生命保険は自分に万が一な時に備える生命保険代わりの役割を果たしてくれていることから、新型コロナウイルスによる肺炎で死亡した際には、家族へ現物資産を残すこともできます。
金融危機時にはインカムゲインを目的とした中古ワンルームマンション投資が極めて有効であることを今回はご紹介させていただきました。
投資は自己責任ですので、是非多くの本、セミナーへ参加いただき検討していただければと思います。
参考になれば幸いです。
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