南馬込の物件を視察してきました

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南馬込の物件を視察してきました

皆さんこんにちは、norikiart(ノリキアート)です。

先日、大田区の物件の視察をした記事をアップさせていただきましたが、続いて同じ大田区内にある南馬込の物件の視察をしてきました。

こちらの物件は、2005年築なのですが2019年に大規模修繕をしたばかりで、外観や管理状況はとても良好でした。

今回は、こちらの物件についてポイントをお伝えしたいと思います。

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物件の特徴について

こちらの物件は、西馬込駅から徒歩6分前後で完成な住宅街にありました。

<購入に至ったポイントは以下のとおりです>

・五反田7分、品川14分、新橋18分のアクセス

・西馬込は都営浅草線の始発駅で座って通勤、通学が可能

・成田空港へも直接アクセス、羽田空港も乗り換えはありますがアクセス良好

・駅も徒歩6分前後と遠くもなく近すぎもしない距離感

・2F物件のため防犯面や水害のリスクも少ない

・エレベーター混雑時にも階段でスムースな外出が可能

・地震発生時にもエレベーターが止まった場合の影響が少ない

・戸数も多数あり、管理会社も大手優良企業であり安心

・分譲会社も大手シリーズで高級感のある外観と共有部分の魅力

・家賃も落ち着いた相場観となっていて下落リスクも少ない

・ベッドタウンとして大田区は人気があり、コロナ禍での影響は少ない

・バルコニーも南向きで角部屋のため二面採光

など、総合的に評価し物件を購入を決めたという訳です。

上記の情報は、エージェントから入手していた情報なのですが、実際に物件を視察すると、本当に事前情報とおり、もしくはそれ以上に良い物件で妻と大変満足する購入となりました。

<物件の外観について>

複数物件を所有するメリットについて

私は現在6室を所有しており、2室追加購入しています。

2017年に投資をスタートする際には、4室を購入しましたが(融資枠を殆ど使い)、現在では8室まで規模を拡大する予定です。

1つの物件を購入するのに、現金購入をしようとすると購入資金を貯めるのにかなりの時間がかかりますが、不動産ローンを組み、融資を受けることで諸費用+手付金程度で不動産を購入することが可能です。

1物件購入し、まずは繰上返済をし完済を目指すのが王道ではありますが、私のように融資枠で複数物件を購入できる場合は、可能な限り購入することをお勧めします。

理由としては、2,000万円の物件を1室購入したケースと2室購入したケースを比較してみようと思います。

<前提条件>

・2,000万円(手付金・諸費用込)で全額ローンで購入したとします。

・金利は1.7%の変動金利で35年返済(ボーナス払い無し)

<5年後・10年後>

・5年後の残高は17,817,156円となり、220万円程の返済がされています。

・10年後の残高は15,440,803円となり、460万円程の返済がされています。

1物件のみ購入した場合は、当然繰上げ返済も行うと思いますのでこれより早いペースで残債も減っていきますが、2物件購入することで、1物件は何もしなくとも「元本返済」が進み、返済後残高が減ることになります。

私の場合は4物件同時に購入しましたが、1物件は来月完済予定です。

一方でその他物件についても、入居者からの賃料収入で残債は減少しているのが分かると思います。

私も2017年に購入した4物件へ繰上返済を続けて来たことから、融資枠に空きが出たため、2018年に1物件、今年に入り3物件の購入を行いました。

理由は今回お伝えしたとおり、入居者の賃料で返済を進めて資産を増加させるのが狙いです。

今年購入した3物件の賃料収入から元本返済に回る金額は年間約120万円で、キャッシュフロー上も固定資産税の支払いをしてもプラスとなります。

何もせずに、毎年資産が120万円増えていくことになります。

年明けにはもう1物件(合計2物件)完済する予定ですし、更に完済物件を増やすことで不労所得収入をより多く得ることが可能です。

是非皆さんも融資枠(銀行が自分にいくら融資をすることが可能か)の確認をし、融資枠を適切に活用することをお勧めします。

先日、この2物件の契約をしに六本木一丁目にある不動産投資事業者「株式会社GA technologies (ジーエーテクノロジーズ)」の本社ビルへ向かいました。

その時の様子について、またブログで公開したいと思いますので、楽しみにしてくださいね。

さて、40代でFIREするのはなかなか難しい世の中ですが、43歳で無事にFIREすること(とは言え、 FIREがスタートなのですが)が出来たのは気持ち良いものです。

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