株式会社GA technologies -ジーエーテクノロジーズ-(物件B)

こんばんは。

先程の投稿に引続き、株式会社GA technologies -ジーエーテクノロジーズ-社で行なっている不動産投資に付いてご紹介させていただきます。

物件B

大阪府大阪市西区

阿波座駅徒歩5分

面積 25.05m2

フロア数 2F/10F 築13年 表面利回り 5.65%

です。

物件価格13,800,000円

毎月賃料 65,000円

集金代行手数料 1,080円

管理費 5,850円 修繕積立金 3,800円

差引結果54,270円

ローンの支払30,504円(頭金3割=4,140,000円、9,660,000円の借入)金利1.8%

毎月23,766円手取りとなり、年間285,192円プラスとなります。

その他、不動産取得税や固定資産税、諸経費がありますが、一定の収入源があるのはありがたいです。

今回はローン完済後にどうなるかを検証してみたいと思います。

当初35年ローンを組んでいますが、予定では、10年程で完済をしたいと考えています。

机上の空論ですが、空室が全く無かったと想定すると、285,192円が10年で2,851,920円。

となり、11年後からは54,270円(月額)、651,240円(年額)となります。

そこから、15年間で9,768,600円が収入として入ることになります。

つまり、25年間で手元に入る金額は12,620,520円です。(その頃私は65歳、物件は38歳です)

不動産収益に対しても税金がかかりますが、それも考慮しないとします。

2年目で200万、5年目で300万、10年目で170万繰上返済を期間短縮型で行うと、以下のシミュレーション(概算)になります。

繰上返済額、670万円、繰上返済による返済軽減額は約253万円(支払利息は繰上返済前 3,367,095円 繰上返済後838,894円)返済期間は10年3ヶ月となります。(24年9ヶ月短縮)

(以下のサイトで計算しました)

https://www.mc-j.co.jp/loan/kuriage.html

この時点で、頭金の支払額(414万円)と繰上返済額(670万円)を差引くと1,780,520円のプラスとなります。

ここから先は単純にプラスです。

最近不動産は(特に新耐震基準となってからは)コンクリート強度の進化により、50年経過しても十分な耐震性を持つと言われています。

良くコンクリート物件を建て替えているのは、旧耐震基準で建てられた物件で、耐震工事をするよりも建て替えた方がコストが安いからです。

建物のコンクリート寿命より先に、設備の寿命が来ます。設備を長持ちさせるためには、定期的な修繕が必要です。そのためには、修繕積立金がきちんと確保されていることが大事です。(この物件は4,000万円を超える修繕積立金が常時あり、毎月増えていっています)

インターネットで物件を検索してみてください。最近は築40年超えの物件も販売されており、実際に売れています。

新築物件は徐々に販売が少なくなり、今後は中古住宅市場が賑わうとも予測されています。

リフォームならぬリノベーションが今後より市場に出てきて、私と物件の年齢差は27歳ありますが、場合によっては私の方が物件よりも先に寿命をむかえてしまう事もあると考えています。

そのように考えていくと、年金の代替手段として不動産投資は「あり」だと私は考えています。

皆さんご承知か分かりませんが、株価や通貨は乱高下しますが、賃料はそれに比べると変動が少ないのが事実です。

一度調べられてはいかがでしょうか。

皆さんが気になる点は多くあると思います。

「金利の変動」「土地の価格の変動」「空室リスク」などなど。

その一つ一つを勉強して、自分なりに消化していけば良いのです。

ご自身がサラリーを得ていらっしゃる、サラリーマンが多くいらっしゃると思います。

サラリーをもらい続ける事は本当に出来るのでしょうか?これもリスクです。

ご自身で早期に資産を増やしていく、これが重要だと思います。

また、不動産投資について今後もご紹介させていただきます。

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